Die Pflegefirma rechnet einen Park ab, der zu deiner Wohnanlage gehört. Er liegt auf deinem Grundstück, die Mietparteien können ihn nutzen und auch andere Menschen gehen dort spazieren. Bevor die Rechnung in die Betriebskosten eingeht, muss geklärt sein, ob die Flächen für die Öffentlichkeit zur Nutzung bestimmt sind. Eigentum allein beantwortet den erforderlichen Bezug zur Mietsache nicht.
Kostenart und konkrete Fläche zusammen prüfen
§ 556 BGB enthält den gesetzlichen Rahmen und die Möglichkeit, die Betriebskostentragung zu vereinbaren. Nummer 10 des § 2 BetrKV nennt Gartenpflege. [BGB, KATALOG] Eine passende Überschrift auf der Rechnung ersetzt allerdings nicht die konkrete Prüfung, welche Fläche zu welchem Zweck gepflegt wurde.
Im Urteil VIII ZR 33/15 stellte der BGH auf eine öffentliche Nutzungswidmung ab: Ist jedermann die Nutzung unabhängig von einem Mietverhältnis in der Anlage gestattet, fehlt den entsprechenden Pflegekosten der notwendige Mietbezug. Das kann sich aus bauplanerischen Bestimmungen oder aus einer Öffnung durch die Eigentümerseite ergeben. [BGH]
Den offenen Zugang nicht allein entscheiden lassen
Der BGH hielt einen fehlenden Zaun für sich genommen nicht für einen sicheren Nachweis eines öffentlichen Parks. Bei einer Öffnung durch die Eigentümerseite ist der Gesamteindruck für einen verständigen Dritten relevant. Im entschiedenen Fall musste die tatsächliche Widmung noch weiter festgestellt werden; der BGH bestätigte keinen fertigen örtlichen Parkstatus. [BGH]
Unsere redaktionelle Empfehlung: Sammle vorhandene Planungsunterlagen, tatsächliche Nutzungsbestimmungen und dokumentierte Aussagen zur Öffnung. Beschreibe, was auf welche konkrete Fläche bezogen ist. Die Aussage hier gehen manchmal Fremde durch ist nicht ohne Weiteres dieselbe Tatsachengrundlage wie eine tatsächlich allgemein erlaubte Parknutzung.
Den Pflegeauftrag räumlich nachvollziehbar machen
Ordne die abgerechneten Arbeiten den betroffenen Bereichen zu. Eine Sammelrechnung kann mehrere Flächen umfassen, deren rechtlicher Nutzungsstand unterschiedlich ist. Wenn der Umfang nicht erkennbar ist, bitte die ausführende Stelle um eine sachliche Aufgliederung der tatsächlichen Leistung.
Erfinde keine nachträgliche Arbeitsaufteilung, nur damit der volle Betrag rechnerisch im Mietkonto untergebracht werden kann. Die rechtliche Einordnung der Bereiche erfolgt anhand der vorhandenen Tatsachen. Erst danach wird der passende Abrechnungsumfang geklärt.
Fiktiver Fall: Parkstreifen und Innenhof stehen in einer Rechnung
Eine Vermieterin erhält eine gemeinsame Pflegerechnung für einen äußeren Grünstreifen und den Innenhof. Für den Grünstreifen findet sie Unterlagen zu einer öffentlichen Nutzung; für den Innenhof ist der Stand anders beschrieben. Sie behandelt nicht die gesamte Anlage automatisch als einen einzigen geklärten Garten.
Sie stellt die Unterlagen und die tatsächlich ausgeführten Pflegearbeiten zur rechtlichen Prüfung zusammen. Der Betrieb erläutert, welche Leistungen zu welchem Bereich gehören. Die Vermieterin dokumentiert anschließend, welche Kosten auf welcher geprüften Grundlage in die Abrechnung aufgenommen werden können. Das Beispiel entscheidet weder die Widmung noch eine konkrete Kostenquote.
Die Entscheidung vor der normalen Verteilung festhalten
Das Arbeitsergebnis benennt Fläche, tatsächliche Nutzung, geprüfte Einordnung und zugeordnete Pflegeleistung. Ein danach anzuwendender Verteilungsschlüssel bleibt eine weitere Frage. Auch der mögliche doppelte Ansatz derselben Arbeit als Hauswart- und Gartenleistung ist gesondert zu prüfen.
So wird aus dem pauschalen Argument der Park gehört uns eine nachvollziehbare Abrechnungsgrundlage. Der Beitrag liefert keine Parkwidmung, keine neue Zugangsbeschränkung und keine pauschale Erlaubnis, sämtliche Außenpflegekosten weiterzugeben.