Den tatsächlichen Zahlungszweck festlegen
Kläre zuerst, ob das Geld überhaupt Nutzungsentgelt sein soll oder etwa eine Sicherheit beziehungsweise eine Gegenleistung für bestimmte Gegenstände. Verschiedene Zwecke werden nicht in einer unbestimmten Sammelsumme versteckt. Lege den vorgesehenen Inhalt vollständig zur Beratung vor, einschließlich der laufenden Mietforderung und aller Nebenabreden.
§ 27 MRG enthält in seinem Anwendungsbereich Verbote bestimmter Leistungen ohne gleichwertige Gegenleistung und Regeln zur Rückforderung. [M27] Welcher Rahmen für dein Objekt und den Vertrag gilt, ist deshalb vor der Beurteilung der konkreten Zahlung zu klären. Dieser Beitrag setzt keine allgemeine Geltung jeder MRG-Regel für sämtliche österreichischen Mietverträge voraus.
Den Zeitraum nicht auf ein unbekanntes Ende verschieben
In 5 Ob 23/95 verlangte der OGH für die echte Mietzinsvorauszahlung einen vorab bestimmten oder bestimmbaren Zeitraum. Die Widmung an die irgendwann letzten sechs Monate eines unbefristeten Mietverhältnisses genügte im entschiedenen Fall nicht. [J23]
Für deinen Prüfauftrag beschreibst du daher genau, welchen Zeitraum die Zahlung nach dem vorgesehenen Inhalt abdecken soll. Eine erst später verfügbare Kündigung oder ein heute unbekanntes Vertragsende wird nicht selbst als schon geklärte zeitliche Zuordnung behandelt. Übernimm auch nicht das bloße Wort Vorauszahlung aus einer fremden Vertragsvorlage als rechtliche Begründung.
Eine eigene Fallgeschichte vor der Zahlungsaufforderung
Im fiktiven Fall plant ein Vermieter eine zusätzliche Summe, die als letzte Mieten im Entwurf steht. Sein erster Gedanke betrifft nur den früheren Geldzufluss. Bei der Vorbereitung der Beratung erkennt er drei noch unbeantwortete Fragen: Welche Perioden sind gemeint, wie wird bei einem früheren Ende abgerechnet und wie wirkt die Zahlung zusammen mit der laufenden Miete?
Er legt die geplante Zahlungsaufforderung zurück und lässt den vollständigen Entwurf prüfen. Dabei wird nicht nur eine neue Überschrift gesucht. Die tatsächlich gewünschte Leistung muss inhaltlich erklärt und rechtlich eingeordnet werden. Der Artikel schlägt dafür keine fertige Ersatzklausel vor.
Vorauszahlungsqualität und Miethöhe getrennt prüfen
5 Ob 2067/96y behandelt den bestimmten Zeitraum und die anteilige Rückforderbarkeit bei vorzeitigem Ende. Zugleich unterscheidet der OGH diese Einordnung von der Frage einer Mietzinsüberschreitung. Ein fehlender monatlicher Abzug bewies dort nicht allein eine verbotene Ablöse. [J2067]
Verlange deshalb zwei nachvollziehbare Ergebnisse: die rechtliche Einordnung der Einmalzahlung und die Prüfung der insgesamt vorgesehenen Mietzinsbelastung. Ein positives Ergebnis zur ersten Frage ersetzt die zweite nicht.
Erst mit geklärter Grundlage weiterarbeiten
Nach der Prüfung sollen Zahlungszweck, Zeitraum und Behandlung eines früheren Endes verständlich feststehen. Besteht bereits eine strittige Zahlung, gehört der tatsächliche Vertrag mit Zahlungsbeleg in die Beratung; dieser Beitrag bestätigt weder Rückzahlung noch Einbehalt im konkreten Fall. Eine wirtschaftliche Rabattrechnung kann anschließend hilfreich sein, löst aber die vorausgehende Rechtsfrage nicht.