Ein Haus steht im schlichten Miteigentum mehrerer Personen. Eine freie Wohnung soll künftig einer dieser Personen vermietet werden. Sie hält einen großen Anteil und meint, damit sei die erforderliche Zustimmung gesichert. Bevor der Vertrag vorbereitet oder die Wohnung verbindlich zugesagt wird, braucht diese Rollenverbindung eine eigene Prüfung.
Den vermietenden Verband und die mietende Person auseinanderhalten
Unsere redaktionelle Empfehlung: Stelle Eigentumsanteile, bestehende Verwaltungsvereinbarungen und die geplanten Vertragsparteien auf einer Seite gegenüber. Wer soll die Wohnung mieten? Wer soll für die Gemeinschaft handeln? Welche Person stimmt tatsächlich zu, welche widerspricht und welche wurde noch nicht einbezogen?
Beschreibe auch den Mietgegenstand und die bisherige Nutzung. Eine schon vorhandene Benützungsregelung wird nicht stillschweigend als neuer Mietvertrag behandelt. Umgekehrt ist ein Anteil am Haus keine pauschale Ermächtigung, jede darin gelegene Wohnung mit einer beliebigen Bindung zu übernehmen. Die rechtliche Einordnung erfolgt anhand der konkreten Unterlagen.
Die Mehrheitsregel hat einen bestimmten Anwendungsbereich
§ 833 ABGB sieht für die ordentliche Verwaltung eine Mehrheit nach dem Verhältnis der Anteile vor. Eine einfache Zählung der beteiligten Personen wäre daher bereits als Rechenmethode falsch. [MEHRHEIT] Die Quote beantwortet aber noch nicht, ob die geplante Vermietung überhaupt zu diesem Bereich gehört.
Der OGH unterscheidet ausdrücklich: Eine Vermietung an einen Miteigentümer ist eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme. Eine Vermietung zu ortsüblichen Bedingungen und auf ortsübliche Zeit an einen Dritten kann dagegen ordentliche Verwaltung sein; auch eine verwandte Person ist nicht allein wegen dieser Beziehung automatisch selbst Miteigentümer. [MIETE]
Zustimmung vor dem fertigen Mietvertrag klären
Für die wichtige Veränderung behandelt der OGH Einstimmigkeit oder eine entsprechende rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters als erforderlichen Weg. [MIETE] § 835 ABGB enthält den gesetzlichen Entscheidungsrahmen bei den dort bezeichneten Uneinigkeiten. [GERICHT] Daraus entsteht keine garantierte Genehmigung eines gewünschten Mietvertrags.
Lass vor einer Bindung klären, welche Zustimmung und gegebenenfalls welcher gerichtliche Schritt erforderlich sind. Lege dabei die vorgesehene Miete, Laufzeit, zusätzliche Rechte und Auswirkungen auf die übrigen Teilhaber offen. Ein wirtschaftlich plausibler Vorschlag und eine wirksame gemeinschaftliche Entscheidung sind zwei Fragen, die zusammen beantwortet werden müssen.
Ein fiktiver Mehrheitswunsch bleibt zunächst ein Vorschlag
Drei Personen halten unterschiedliche Anteile an einem Haus. Der größte Teilhaber möchte die frei gewordene Wohnung für sich mieten. Eine weitere Person unterstützt ihn; die dritte widerspricht. Die Beteiligten legen zunächst nur ihre Quoten zusammen und nennen das Ergebnis einen fertigen Mehrheitsbeschluss.
Bei der Vertragsprüfung erkennen sie, dass die spezielle Vermietung an den eigenen Teilhaber eingeordnet werden muss. Sie lassen den passenden Zustimmungsweg klären und beurteilen die Konditionen anhand der gemeinschaftlichen Interessen. Ein noch ungeklärter Entwurf wird währenddessen nicht als sicher beschlossene Neuvermietung weitergegeben.
Der Artikel entscheidet weder über einen vorhandenen Besitzanspruch noch über einen konkreten Räumungsweg. Sein Ergebnis ist eine geprüfte Grundlage vor der neuen Vermietungsbindung. Die gewünschte Wohnung, die wirtschaftlichen Konditionen und die tatsächliche Befugnis müssen zusammenpassen; eine Anteilsaddition allein stellt diesen Zustand nicht her.