Eine Ferienwohnung soll durch kurzfristige Vermietung einen Teil der Finanzierung tragen. Ein hoher Preis pro Nacht genügt dafür nicht als Rechnung. Für einen brauchbaren ersten Test brauchst du den nach belegungsabhängigen Ausgaben verbleibenden Beitrag und eine realistisch begründete Zahl tatsächlich bezahlter Nächte.
Den Betrachtungsumfang festlegen
Der folgende Fall ist vollständig fiktiv. Er setzt die rechtliche und tatsächliche Zulässigkeit der vorgesehenen Nutzung ausdrücklich als gesondert geklärt voraus. Er berechnet weder Genehmigungen noch Steuern, lokale Abgaben oder tatsächliche Marktpreise. Für ein echtes Vorhaben müssen alle relevanten Positionen passend ergänzt werden.
Wir nehmen 100 Euro tatsächlich bei dir verbleibenden Eingang pro bezahlter Nacht vor den nachfolgend erfassten variablen Kosten an. Diese betragen im Modell 25 Euro je Nacht. Buchungs- oder sonstige Kosten dürfen nicht erst vor und dann nochmals nach diesem Eingang abgezogen werden. Der definierte Beitrag einer bezahlten Nacht beträgt somit 75 Euro.
Die nötigen Nächte berechnen
Im Jahr sind unabhängig von der Belegung 6.000 Euro erfasste laufende Zahlungen und 7.200 Euro vollständige Kreditraten zu decken. Der Bedarf beträgt 13.200 Euro. Geteilt durch den Beitrag von 75 Euro ergeben sich 176 bezahlte Nächte.
Das ist die rechnerische Belegung zum Ausgleich der definierten Zahlungen. Sie enthält keinen Gewinn, keinen zusätzlichen Kapitalpuffer und keine Vergütung deiner eigenen Arbeit. Sie sagt auch nicht, ob 176 Nächte am Standort erreichbar sind.
Steigt der variable Aufwand im Beispiel auf 35 Euro, bleiben nur 65 Euro pro Nacht. 13.200 geteilt durch 65 ergibt rund 203,08. Weil in diesem Modell ganze Nächte bezahlt werden, sind mindestens 204 nötig; 203 Nächte brächten nur 13.195 Euro.
Verfügbarkeit ist nicht Nachfrage
Nach eigener Nutzung und sonstigen angenommenen Sperrzeiten stehen im Fall 220 Nächte zur Vermietung bereit. 176 benötigte Nächte entsprächen 80 Prozent dieses Zeitfensters. Bei 204 wären es rund 92,7 Prozent. Keine dieser Quoten ist eine Nachfrageprognose. Sie zeigt, wie wenig unbelegte verfügbare Zeit der jeweilige Plan noch verkraftet.
Mit überprüfbaren Betriebsannahmen weiterarbeiten
Kläre, welche Einnahmen nach Stornierungen tatsächlich zu erwarten sind und welche Kosten sich mit Belegung, Gastwechsel oder Betreuungsumfang ändern. Arbeiten mit Kosten je Aufenthalt benötigen eine andere Rechnung als reine Kosten je Nacht.
Der Test ist nützlich, wenn er die entscheidende Belegungsannahme sichtbar macht. Eine aus der Rechnung kommende Mindestbelegung darf niemals anschließend als belegte Nachfrage in die Finanzierung zurückgeschrieben werden.