Auf dem Titel einer Anleihe steht ein großes Immobilienprojekt. Als Anleger musst du trotzdem herausfinden, welches konkrete Recht du für deine Einzahlung erhältst. Das Projektbild, die Gesellschaft hinter der Finanzierung und dein eigener Anspruch sind drei verschiedene Gegenstände.
Vom Namen zum Vertragspartner
Bei einer Inhaberschuldverschreibung beschreibt § 793 BGB einen Leistungsanspruch gegen den Aussteller nach Maßgabe seines Versprechens. [ANLEIHE] Die Norm macht aus einem solchen Anspruch kein Eigentum an der abgebildeten Wohnung. Welche zusätzlichen Sicherheiten vereinbart sind, lässt sich erst aus den konkreten Dokumenten beurteilen.
Schreibe deshalb den vollständigen Namen des Emittenten neben den Namen des Grundstückseigentümers und den der Projektgesellschaft. Falls sie auseinanderfallen, zeichne die Verbindung ein: Wer erhält dein Geld? Wer leiht es weiter? Von wem soll die Rückzahlung an den Emittenten kommen? Welche Verpflichtung besteht gerade dir gegenüber? Eine bloße Zugehörigkeit zu derselben Gruppe beantwortet diese Fragen nicht.
„Besichert“ braucht einen überprüfbaren Inhalt
Bitte bei einer behaupteten Sicherheit um die genaue Vertragsstelle und eine verständliche Erläuterung. Zu klären sind beispielsweise der belastete Vermögensgegenstand, Begünstigte, vorrangige Rechte, Bedingungen der Verwertung und die Person, die Rechte für Anleger wahrnehmen soll. Diese Punkte sind Fragen für eine rechtliche Prüfung, keine Aussage, dass jedes Produkt alle genannten Gestaltungen besitzt.
Ein Immobilienwert aus einer Präsentation genügt dafür nicht. Auch das im Beispiel genannte Haus im Wert von zwei Millionen Euro sagt ohne seine Schulden, den tatsächlichen Wertmaßstab und die Rechtsposition des Anlegers nichts Verlässliches über dessen eigenen Rückfluss aus.
Zahlungsversprechen und Rückzahlungsfähigkeit getrennt lesen
Eine fiktive Anleihe über 10.000 Euro verspricht jährlich 600 Euro und die Rückzahlung nach fünf Jahren. Wenn alle Zahlungen genau erfolgen, fließen fünfmal 600 Euro und zuletzt 10.000 Euro: zusammen 13.000 Euro vor hier nicht betrachteten Kosten und Steuern. Die Rechnung belegt allein den Inhalt der Annahme. Sie belegt nicht, dass die Verpflichteten zahlen können.
Frage daher zusätzlich, aus welchem nachvollziehbaren Vorgang die Schlusszahlung kommen soll: laufender Überschuss, Verkauf oder neue Finanzierung. Ein Plan und eine bereits gesicherte Zahlungsquelle werden unterschiedlich gekennzeichnet.
Vor einer Entscheidung sollte ein fachkundiger Dritter anhand der Unterlagen erklären können, gegen wen du welchen Anspruch hast und welche wesentlichen Ausfallabhängigkeiten bestehen. Bleibt nur die Antwort „Da stehen Immobilien dahinter“, ist die konkrete Anlegerposition noch ungeklärt.