Eine kommunale Stelle fragt im fiktiven Fall mehrere Wohnungen für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf an. Im Gespräch meldet sich zusätzlich ein privater sozialer Träger. Die Eigentümerin möchte einen länger laufenden Hauptmietvertrag abschließen und greift zunächst zu einer Gewerbemietvorlage. Für diese Entscheidung muss sie genauer wissen, wer tatsächlich mietet und zu welchem Zweck die Räume überlassen werden.
Den besonderen gesetzlichen Anwendungsfall erkennen
§ 578 Absatz 3 BGB betrifft die Anmietung durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, um Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen. Für solche Verträge werden zusätzliche Schutzvorschriften entsprechend anwendbar. [B578]
Das ist eine konkrete gesetzliche Konstellation. Im Beispiel genügt die Bezeichnung sozialer Zweck deshalb nicht als abgeschlossene Einordnung. Die Eigentümerin klärt, welche Rechtsperson im Vertrag stehen soll, auf welche Eigenschaft sie sich beruft und welchen tatsächlichen Überlassungsablauf sie plant.
Eine kommunale Kontaktperson kann organisieren, während später ein anderer Rechtsträger Vertragspartner wird. Diese Änderung wird im Entwurf sichtbar nachvollzogen. Angaben zu einem vorgesehenen privaten Träger werden nicht allein wegen eines vertraut klingenden Namens als bestätigter Anerkennungsstatus behandelt.
Den Hauptvertrag und den Nutzervertrag getrennt beschreiben
Die Eigentümerin lässt zunächst den Vertrag zwischen ihr und der anmietenden Organisation einordnen. Daneben hält sie fest, wie die Organisation den Wohnraum weitergeben möchte. Wer spricht bei laufenden Fragen mit wem, und welche vereinbarte Nutzung ist im Hauptvertrag vorgesehen?
Dieser Beitrag beurteilt keine einzelnen späteren Nutzerverträge und keinen gesetzlichen Eintritt in solche Verträge. Sein Gegenstand ist der besondere Rahmen des geplanten Hauptvertrags. Eine allgemeine Schilderung wechselnder Bewohner reicht nicht, um diesen Rahmen passend auszugestalten.
Die Vorlage am tatsächlichen Schutzumfang prüfen
Die Verweisung in § 578 Absatz 3 umfasst unter anderem bestimmte Regeln zur Mietanpassung, Kündigung und Befristung. [B578] Die Eigentümerin lässt die vorhandene Vorlage daher anhand des einschlägigen Rechts prüfen. Aus der Organisation als Mietpartei wird nicht ungeprüft die uneingeschränkte Verwendbarkeit eines beliebigen Geschäftsmietvertrags abgeleitet.
Für den Prüfauftrag markiert sie die Stellen, die für ihre Planung entscheidend sind: Laufzeit, mögliche Mietänderung und spätere Beendigung. Die Beratung soll erklären, welche Regelung in dieser Konstellation zulässig und welche gewünschte Flexibilität tatsächlich erreichbar ist. Der Artikel gibt dafür keine vollständige Klauselprüfung.
Bei der Befristung verweist § 578 Absatz 3 auf § 575 und ergänzt einen Grund für eine spätere Nutzung zu öffentlichen Aufgaben, die dem Vermieter obliegen oder übertragen sind. [B578, B575] Ein bloß gewünschtes Enddatum wird im Beispiel nicht ungeprüft mit diesem Zusatzgrund gleichgesetzt.
Den zeitlichen Vertragsstand ausdrücklich festhalten
Artikel 229 § 49 Absatz 3 EGBGB nimmt Mietverhältnisse, die bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstanden sind, von § 578 Absatz 3 aus. [EG49] Deshalb gehört das Entstehungsdatum bei einer bestehenden Akte in die Prüfung. Unser fiktiver Fall betrifft einen neu geplanten Vertrag und schreibt keine ältere Vereinbarung automatisch um.
Am Ende sollten tatsächliche Vertragspartei, Überlassungszweck, bestätigte Einordnung und der geprüfte Entwurf zusammenpassen. Erst daraus entwickelt die Eigentümerin ihre Laufzeit- und Vermietungsentscheidung. Eine gemeinnützig klingende Anfrage oder eine fertig aussehende Gewerbevorlage kann diese gemeinsame Grundlage nicht ersetzen.