Eine Eigentümerin hält im fiktiven Fall ein vermietetes kleines Wohnhaus. Sie möchte es abreißen und durch ein größeres vermietetes Gebäude ersetzen. Die erste Projektskizze zeigt mehr künftige Mietfläche. Eine darauf beruhende Notiz lautet: Neubau bringt mehr Ertrag, deshalb können wir kündigen. Für die rechtliche Entscheidung fehlen darin mehrere wesentliche Schritte.
Dieser Beitrag behandelt die Prüfung einer möglichen Verwertungskündigung. Er ist weder eine Kündigungsvorlage noch eine wirtschaftliche Empfehlung zum Abriss.
Den gesetzlichen Grund nicht mit dem Projektwunsch gleichsetzen
§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB verlangt eine durch den Mietfortbestand verhinderte angemessene wirtschaftliche Verwertung mit erheblichen Nachteilen. Die Chance auf höhere Miete durch anderweitige Wohnraumvermietung bleibt außer Betracht. Auch die dort genannte Veräußerung im Zusammenhang mit Wohnungseigentumsbegründung ist ausgeschlossen. [B573]
Die Eigentümerin braucht deshalb eine genauere Frage als lohnt sich mein Neubau. Sie muss prüfen lassen, welches konkrete Vorhaben verfolgt wird, was das bestehende Mietverhältnis daran hindert und welcher eigene erhebliche Nachteil daraus folgen soll. Die bloße Reihenfolge Wunschprojekt, Kündigung, später weitere Planung wäre keine sorgfältige Vorbereitung.
Aus einer Möglichkeit einen nachvollziehbaren Plan machen
Im Urteil VIII ZR 243/16 unterscheidet der BGH ein unbestimmtes späteres Verwertungsinteresse von einem ausreichend konkreten Interesse an alsbaldiger Umsetzung. [BGH243] Für die eigene Vorbereitung werden daher bestätigter Projektstand und offene Bedingungen auseinandergehalten.
Im Beispiel gibt es zunächst zwei widersprüchliche Flächenentwürfe. Die Finanzierung wurde nur grob angesprochen. Die Eigentümerin erklärt deshalb nicht sämtliche Voraussetzungen für erledigt. Sie benennt den aktuellen Plan, die noch benötigten Entscheidungen und die Frage, ob auf diesem Stand überhaupt eine hinreichend konkrete rechtliche Prüfung möglich ist.
Dazu gehört eine Beschreibung der tatsächlichen Abhängigkeit vom bestehenden Mietverhältnis. Welche Arbeiten betreffen welche vermieteten Räume? Welche anderen Nutzungen oder Verträge sind ebenfalls betroffen? Die Zusammenstellung soll den Gesamtzusammenhang zeigen, nicht einzelne Hindernisse ausblenden. Sie bestätigt keine baurechtliche Zulässigkeit.
Den eigenen Nachteil mit einer belastbaren Vergleichsgrundlage prüfen
Der BGH betont im genannten Urteil, dass bloße Gewinnoptimierung nicht genügt. Zugleich darf die Prüfung nicht ausschließlich auf einen drohenden Existenzverlust verengt werden; die Umstände sind einzeln abzuwägen. Nachteile einer rechtlich anderen, verbundenen Gesellschaft ersetzen den eigenen Nachteil nicht. [BGH243]
Unsere redaktionelle Empfehlung für den fiktiven Fall ist deshalb eine klare Trennung der Unterlagen. Die Projektkalkulation beschreibt, was der Neubau voraussichtlich kostet und erbringen soll. Die Bestandsbetrachtung beschreibt das weitere Halten des vorhandenen Hauses mit nachvollziehbaren Annahmen. Die rechtliche Prüfung beurteilt anschließend, ob und welche der belegten Unterschiede die gesetzliche Voraussetzung tragen könnten.
Die Eigentümerin behandelt eine unverbindliche Schätzung nicht als feststehenden Verlust. Behauptete Erhaltungsaufwendungen bekommen eine konkrete Grundlage; erwartete künftige Einnahmen bleiben als Annahmen bezeichnet. Es wird nicht durch einen günstiger gewählten Zeitraum oder weggelassene Kosten künstlich ein bestimmtes Ergebnis erzeugt.
Diese Aufbereitung entscheidet die Rechtsfrage nicht. Sie verhindert, dass ein allgemeines rentabler nur durch häufige Wiederholung zu einem vermeintlichen Nachweis wird.
Die Erklärung erst nach einer vollständigen Bewertung vorbereiten
§ 573 Absatz 3 verlangt die Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben; weitere Gründe werden nur bei nachträglicher Entstehung berücksichtigt. [B573] Ein späterer Versuch, eine ungenaue Ausgangsbegründung mit ganz anderen Umständen zu ersetzen, ist daher keine verlässliche Planung.
Die Eigentümerin lässt den vollständigen Sachverhalt vor jeder Erklärung beurteilen. Dazu gehören auch die weiteren Voraussetzungen, mögliche Einwendungen und der konkrete Ablauf. Dieses Ergebnis kann gegen eine Kündigung auf dem vorhandenen Stand sprechen.
Der entscheidende Arbeitsschritt ist die begründete Verbindung zwischen tatsächlich verfolgtem Projekt, bestehendem Mietverhältnis und belegter eigener wirtschaftlicher Lage. Erst dann lässt sich über einen passenden weiteren Weg entscheiden. Die attraktivere Zeichnung des Neubaus allein liefert diese Verbindung nicht.