Du möchtest einen Teil einer vermieteten Immobilie verschenken und den bisherigen Anschaffungskredit selbst weiter bedienen. Für deine Planung sind die weiterlaufende Zahlung und deren steuerliche Zuordnung getrennt zu prüfen. Dass die Bank weiterhin denselben Betrag erhält, bedeutet nicht automatisch, dass dein bisheriger vollständiger Zinsansatz unverändert bleibt.
Genau diesen Übertragungsfall erkennen
Der BFH hat im Urteil vom 03.12.2024, IX R 3/24, eine unentgeltliche Miteigentumsübertragung bei vollständig zurückbehaltenen Anschaffungsverbindlichkeiten behandelt. Die auf den übertragenen Anteil entfallenden Schuldzinsen wurden beim bisherigen Eigentümer nicht als Sonderwerbungskosten berücksichtigt. Das Gericht erläutert die gelöste Verbindung zur eigenen Einkünfteerzielung insoweit als Finanzierung der Schenkung. [ANTEIL]
Dieser Beitrag überträgt das Ergebnis nicht ungeprüft auf jede Nachfolgegestaltung. Ein Schuldbeitritt, eine Schuldübernahme, vorbehaltene Rechte oder andere abweichende Umstände benötigen eigene Beurteilung. Auch betriebliche Fälle werden nicht wie die hier betrachtete private Vermietung behandelt.
Eine eigene Zahlungsansicht aufstellen
Im vollständig erfundenen Beispiel fallen jährlich 10.000 Euro Zinsen an. Die bisherige Alleineigentümerperson behält den Kredit, überträgt aber unentgeltlich 40 Prozent des Vermietungsobjekts. Als ausdrücklich vereinfachte, fachlich noch zu bestätigende Modellzuordnung würden dann 6.000 Euro Zinsen zum verbliebenen Anteil gehören und 4.000 Euro zum übertragenen Anteil.
Der Bankabfluss bleibt zunächst 10.000 Euro. Würde im Modell nur der erstgenannte Betrag steuerlich berücksichtigt, darf der private Geldplan trotzdem nicht lediglich 6.000 Euro Auszahlung zeigen. Ebenso ist die Differenz von 4.000 Euro kein automatisch zusätzlich zu zahlender Steuerbetrag. Sie betrifft zunächst die angenommene Abzugsbasis.
Zwei Aufträge an die Beratung geben
Die erste Aufgabe lautet: Welche Zinsen sind nach genau dem geplanten Vertrag bei welcher Person und welchem Anteil wie einzuordnen? Dafür braucht die Beratung Darlehensherkunft, vollständigen Übertragungsentwurf und den tatsächlichen Vermietungs- und Zahlungsstand.
Die zweite Aufgabe betrifft die persönliche Tragfähigkeit danach. Welche Einnahmen verbleiben, welche Zahlungen laufen weiter und welcher fachlich ermittelte Steuereffekt entsteht? Die neue Einkommensverteilung wird nicht aus der früheren Alleineigentümerrechnung fortgeschrieben. Interne freiwillige Zahlungen anderer Personen erhalten ihren tatsächlich geklärten Status.
Vor der Bindung mit dem neuen Zustand rechnen
Das Ergebnis ist keine Gestaltungsempfehlung, Schulden unbedingt mitzuschicken oder zurückzubehalten. Beide Entscheidungen haben weitere rechtliche und finanzielle Folgen. Der Arbeitsstand ist vollständig, wenn die verbleibende Bankbelastung und die veränderte steuerliche Einordnung gemeinsam im Nachfolgeplan stehen. Eine unveränderte Überweisung ist allein kein Beweis einer unveränderten Nachsteuerbelastung.