Wenn du einen Anteil an einer Immobilien-GmbH kaufen möchtest, kann der Wert des Gebäudes ein Ausgangspunkt sein. Der angebotene Anteil bezieht sich jedoch auf eine Gesellschaft mit eigenen Vermögenswerten und Verpflichtungen. Ein Ausschnitt aus dem Immobilienexposé reicht deshalb für die Preisbeurteilung nicht aus.
Die Ebene des Erwerbs festlegen
§ 13 GmbHG gibt der GmbH eigene Rechte und Pflichten und ermöglicht ihr selbst den Grundstückserwerb. Der gesetzliche Grundsatz ordnet die Haftung für Gesellschaftsschulden dem Gesellschaftsvermögen zu. [GMBH] Daraus folgt für die Vorbereitung: Untersuche das Vermögen der Gesellschaft, deren Anteil du erwerben sollst. Unterstelle nicht, mit dem Anteil eine bestimmte Wohnung unmittelbar auf deinen Namen zu kaufen.
Lass dir vorab präzise erklären, welcher Anteil mit welchen Rechten verkauft wird und wie der Erwerb rechtlich durchgeführt werden soll. Diese Seite behandelt keine Beurkundungs-, Steuer- oder Haftungsgestaltung und empfiehlt keinen Anteilskauf als Alternative zum Grundstückskauf.
Eine einfache Vermögensbrücke bauen
Im fiktiven Fall wird ein Gebäude mit 1.000.000 Euro angesetzt. Die Gesellschaft besitzt außerdem 30.000 Euro Bankguthaben. Dem stehen 700.000 Euro Bankdarlehen und 50.000 Euro sonstige Verpflichtungen gegenüber. Die vereinfachte Differenz beträgt 280.000 Euro: 1.030.000 minus 750.000.
Ein Anteil von zehn Prozent entspräche rechnerisch 28.000 Euro dieser Differenz. Zehn Prozent des Gebäudeansatzes wären dagegen 100.000 Euro. Keine dieser Rechnungen ist bereits eine fachliche Anteilsbewertung. Der Fall enthält ausdrücklich keine stillen Lasten, Steuern, Verkaufskosten, weiteren Rechte oder abweichenden Gewinnverteilungen. Er zeigt, warum Schulden und sonstige Positionen in der Erklärung des verlangten Preises vorkommen müssen.
Vom Rechenbild zu belegbaren Daten
Für ein reales Angebot gehören Bewertung des Gebäudes, aktuelle Gesellschaftszahlen, Darlehen, Sicherheiten und erkennbare weitere Verpflichtungen in denselben Prüfstand. Ein älterer Abschluss und ein neuer Immobilienwert dürfen nicht unbemerkt unterschiedliche Stichtage darstellen. Frage außerdem, welche Entscheidungen du mit dem angebotenen Anteil tatsächlich beeinflussen könntest und wie Ausschüttung oder Ausstieg geregelt sind.
Wird dir ein monatlicher Betrag angekündigt, verlange dessen Grundlage. Eine Mieteinnahme der GmbH ist in deiner privaten Planung noch keine bestätigte Auszahlung an dich.
Ein brauchbares Ergebnis ist eine nachvollziehbare Begründung des Anteilspreises mit benannten Bewertungsannahmen und offenen Prüfungen. Die Differenzrechnung kann einen Denkfehler sichtbar machen. Sie ersetzt weder die Unternehmensprüfung noch die individuelle steuerliche und rechtliche Beratung.