Das Dach braucht eine größere Erhaltungsarbeit. Das erste Angebot liegt vor, die vorhandenen Mittel erscheinen zu niedrig. Als vermietende Person möchtest du wissen, ob und wie die Finanzierung über erhöhte Hauptmietzinse möglich wäre. Die richtige Ausgangsfrage lautet dabei nicht, welchen Zuschlag du auf eine einzelne Monatsmiete setzen kannst, sondern ob die Voraussetzungen des besonderen Verfahrens erfüllt sind.
Die Finanzierungslücke erst belastbar beschreiben
§ 18 MRG behandelt eine unmittelbar heranstehende größere Erhaltungsarbeit, deren Kosten in der gesetzlichen Deckungsprüfung nicht aufgefangen werden. Die vorausgegangenen zehn Kalenderjahre sowie die während des Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen gehören zu dieser Prüfung. Ein niedriger Kontostand allein bildet sie nicht ab. [ERHOEHUNG]
Kläre zuerst den anwendbaren Mietrechtsrahmen. § 1 MRG enthält Ausnahmen und Teilanwendungsbereiche; eine Finanzierungsidee aus einem anderen Haus darf nicht ungeprüft übernommen werden. [RAHMEN] Frage die fachliche Begleitung zugleich, welche weiteren Verfahrensvorschriften für den konkreten Antrag maßgeblich sind. Dieser Beitrag bereitet die Entscheidung vor und ersetzt keinen fertigen Antrag.
Aus dem Angebot einen abgrenzbaren Arbeitsumfang machen
Fasse zusammen, welche Bauteile betroffen sind, welche Erhaltungsarbeit vorgesehen ist und welche zusätzlichen Wünsche danebenstehen. Technische Dringlichkeit, Ausführungsumfang und angemessene Kosten brauchen geeignete Fachunterlagen. Eine bloße Sammelposition „Dachsanierung komplett“ kann notwendige Rückfragen verdecken.
Prüfe Angebote auf denselben Leistungsstand. Ist bei einem Angebot die Begleitung enthalten und bei einem anderen nur die Ausführung? Ist eine mögliche Förderung bereits beantragt oder lediglich erhofft? § 18 nennt unter anderem angemessene Kosten, bestimmte Nebenkosten und Zuschüsse als Bestandteile der Ermittlung. [ERHOEHUNG] Deine eigene Liste stellt hierfür Informationen bereit; sie entscheidet nicht selbst, welche Ausgabe rechtlich angesetzt werden darf.
Vergangenheit und Zukunft gemeinsam vorlegen
Sammle die vorhandenen Hauptmietzinsabrechnungen, dazu die auffindbaren Belege und offene Einwendungen. Markiere fehlende Jahre deutlich. Eine neu erstellte Übersicht muss zeigen, aus welchen Ausgangszahlen sie hervorgeht. Die künftige Mieterwartung sollte außerdem zu den tatsächlich erfassten Einheiten und deren Nutzung passen.
Lege einen Finanzierungsvergleich bei: verfügbare Mittel, geplante Finanzierung, Förderstand und gewünschter zeitlicher Ablauf. Die fachliche Berechnung richtet sich nach dem gesetzlichen Rahmen. § 18 sieht einen höchstens zehnjährigen Verteilungszeitraum vor, dessen konkrete Länge nicht frei aus Bequemlichkeit gewählt wird. [ERHOEHUNG]
Fiktiver Fall: Die Kostenschätzung löst noch keine Vorschreibung aus
Paul erhält zwei Angebote und teilt den höheren Betrag gedanklich auf die Mietparteien auf. Beim Zusammenstellen der Unterlagen zeigt sich jedoch, dass frühere Abrechnungen fehlen und ein Zuschuss noch nicht geklärt ist. Ein Teil des teureren Angebots betrifft zudem einen zusätzlichen Ausbauwunsch.
Er lässt Arbeitsumfang und Deckungsprüfung aufbereiten, bevor er eine neue Miete ankündigt. Für Bewohnerinformationen trennt er den vorgesehenen Bauablauf von der noch offenen Finanzierungsentscheidung. Er verspricht weder eine sichere Erhöhung noch ein sicher ausbleibendes Kostenrisiko.
Die Bewilligung als eigenen Entscheidungsschritt führen
Die Absätze 2 und 3 des § 18 beschreiben die gerichtliche beziehungsweise gemeindliche Bewilligung unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Absatz 5 enthält Ausschlüsse. Ein Handwerkerangebot ersetzt diese Entscheidung nicht. [ERHOEHUNG]
Nach einer Entscheidung müssen zulässiger Zeitraum, betroffene Einheiten und tatsächlich bewilligter Umfang in der Umsetzung nachvollziehbar bleiben. Während der Vorbereitung besteht dein fertiges Ergebnis zunächst aus einem prüffähigen Arbeits- und Finanzierungsstand mit vollständiger Zeitachse. Erst die passende rechtliche Prüfung und das Verfahren beantworten, ob daraus eine veränderte Vorschreibung werden darf.