Eine eigene Übersicht zeigt im zweiten Monat einen deutlich höheren durchschnittlichen Angebotspreis. Die naheliegende Erklärung lautet: Alle Immobilien seien teurer geworden. Das muss nicht stimmen. Vielleicht enthält die zweite Auswahl einfach mehr große oder anders ausgestattete Objekte. Ein kleines erfundenes Zahlenbeispiel hilft, diese Möglichkeit zu verstehen, bevor aus einer Tabellenänderung ein Marktbericht wird.
Erst den gezählten Preis benennen
Für unser Beispiel verwenden wir den gesamten ausgeschriebenen Kaufpreis je Wohnung. Wir rechnen ausdrücklich nicht mit Euro je Quadratmeter, tatsächlich beurkundeten Preisen oder dem Wert einer bestimmten Immobilie. Diese Festlegung ist wichtig: Ein anderer Preisbegriff würde eine andere Rechnung erzeugen.
Die Zahlen sind vollständig fiktiv und beschreiben keinen deutschen Ort. Es gibt zwei Gruppen: kleinere Wohnungen mit jeweils 200.000 Euro Angebotspreis und größere Wohnungen mit jeweils 400.000 Euro. Innerhalb dieser vereinfachten Gruppen bleibt der Preis in beiden Beobachtungen unverändert. Auch diese Gleichheit ist nur eine Annahme für die Erklärung.
Zwei Auswahlen mit unterschiedlichen Anteilen
In der ersten Auswahl stehen neun kleinere Wohnungen und eine größere. Die addierten Preise ergeben 2.200.000 Euro. Geteilt durch zehn ergibt das 220.000 Euro je angebotenem Objekt.
In der zweiten Auswahl stehen eine kleinere und neun größere Wohnungen. Die Summe beträgt 3.800.000 Euro; der Durchschnitt liegt bei 380.000 Euro. Der Mittelwert steigt also, obwohl keine Wohnung ihrer jeweiligen Gruppe teurer angesetzt wurde. Die Zusammensetzung hat sich geändert. Daraus darf nicht die Aussage werden, jedes vergleichbare Objekt habe eine entsprechende Wertsteigerung erlebt.
Ein anderer Kennwert löst nicht automatisch jedes Problem
Auch der Median kann bei einer veränderten Zusammensetzung springen. Im Beispiel liegt die mittlere Position der ersten Auswahl in der günstigeren, die der zweiten in der teureren Gruppe. Ein Wechsel vom Mittelwert zum Median verhindert deshalb nicht jede Fehlinterpretation. Welche Kennzahl für eine Frage geeignet ist, hängt von Definition, Auswahl und Datenbasis ab.
Ebenso wäre ein Preis je Quadratmeter kein Zaubermittel gegen sämtliche Qualitätsunterschiede. Lage, Zustand, Größe und andere Merkmale können weiterhin eine Rolle spielen. Unsere redaktionelle Empfehlung lautet: Stelle zuerst möglichst vergleichbare Gruppen gegenüber und benenne verbleibende Unterschiede, statt eine bequeme Kennzahl als vollständig bereinigt zu bezeichnen.
Ein eigener Inseratdurchschnitt ist kein amtlicher Häuserpreisindex
Destatis beschreibt den Häuserpreisindex anhand bestimmter Transaktionen von Wohnimmobilien. [HPI] Die methodische Erläuterung behandelt außerdem die statistische Berücksichtigung wertbestimmender Eigenschaften. [HPI-METHOD] Der amtliche Index ist damit nicht einfach der Durchschnitt einer beliebigen Liste sichtbarer Angebote.
Die direkt gelesene Methodenerläuterung beschreibt die historische Revision von 2019. Sie belegt hier nur, dass preisbestimmende Eigenschaften statistisch berücksichtigt werden; sämtliche heutigen Modellparameter sind damit nicht geprüft. Der Artikel übernimmt keine aktuellen Indexstände oder konkrete Regressionsberechnung. Er erklärt mit eigener Mathematik nur den Grund, weshalb eine veränderte Auswahl eine rohe Kennzahl verändern kann.
Eine Preisübersicht so beschriften, dass ihre Grenze sichtbar bleibt
Notiere Quelle, Beobachtungszeit, Gebiet, Preisart, Fallzahl und Auswahlregeln. Prüfe, ob Mehrfachanzeigen oder neu hinzugekommene Objektarten den Vergleich beeinflussen. Wenn du nur eine kleine eigene Stichprobe hast, nenne sie auch so. Sie wird nicht dadurch repräsentativ, dass sie in einer professionellen Grafik erscheint.
Eine passende Zusammenfassung könnte lauten: „In unserer Auswahl stieg der durchschnittliche ausgeschriebene Gesamtpreis; zugleich änderte sich der Anteil größerer Wohnungen.“ Das trennt Beobachtung und Erklärung. Für eine Markt- oder Anlageentscheidung müssen zusätzliche passende Informationen hinzukommen. Das Rechenbeispiel verspricht weder einen erzielbaren Verkaufspreis noch eine künftige Entwicklung.