Ein Mietwohnungsneubau wird mit einer zunächst höheren degressiven Gebäudeabschreibung kalkuliert. Die frühe Entlastung kann in einer Steuerplanung relevant sein. Für die Finanzierung muss aber klar bleiben, dass der Prozentsatz auf einen sinkenden Restwert angewendet wird und kein dauerhafter Geldzuschuss entsteht.
Den passenden gesetzlichen Fall bestätigen lassen
§ 7 Absatz 5a EStG erlaubt unter seinen Voraussetzungen für die beschriebenen Wohngebäude eine degressive Abschreibung statt des dort genannten linearen Ansatzes. Die Norm enthält unter anderem einen Herstellungsbeginn beziehungsweise Vertragszeitraum nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 sowie weitere Erwerbs-, Belegenheits- und Nutzungsbedingungen. Der Satz beträgt fünf Prozent des jeweiligen Buchwerts. [DEGRESSIV]
Das konkrete Objekt muss fachlich zugeordnet werden. Eine beliebige gebrauchte Wohnung wird nicht allein durch Kauf im Zeitraum zum berechtigten Neubaufall. Auch der maßgebliche Herstellungsbeginn wird nach der gesetzlichen Regel geprüft, nicht aus einem Werbedatum übernommen.
Einen vollständig angenommenen Zweijahresvergleich rechnen
Wir unterstellen eine bereits bestätigte Berechtigung, 300.000 Euro maßgebliche Gebäudebasis und volle Jahreszeiträume ohne weitere Änderungen. Degressiv ergeben fünf Prozent im ersten Jahr 15.000 Euro. Der verbleibende Buchwert ist 285.000 Euro. Im zweiten Jahr ergeben fünf Prozent hiervon 14.250 Euro.
Für den Vergleich wird ein ebenfalls zulässiger linearer Ansatz von drei Prozent unterstellt: jeweils 9.000 Euro pro vollem Jahr. In den ersten zwei Jahren wären das zusammen 18.000 Euro gegenüber 29.250 Euro im degressiven Modell. Der Unterschied der bisherigen Abzugsbeträge beträgt 11.250 Euro.
Früherer Abzug ist nicht zusätzlicher Kontoeingang
Die 11.250 Euro sind weder eine Steuererstattung in dieser Höhe noch ein garantierter Kapitalgewinn. Welche individuelle Steuerwirkung entsteht, hängt von deinen Verhältnissen ab. Die degressive Fortführung verwendet künftig weiter den jeweils kleineren Restwert; fünf Prozent der ursprünglichen 300.000 Euro jedes Jahr wären eine falsche Rechnung.
§ 7 Absatz 5a enthält auch die Möglichkeit des Übergangs zur linearen Abschreibung und Regeln für die anschließende Bemessung. [DEGRESSIV] Welche Methode und gegebenenfalls welcher Wechsel für deinen Fall passend sind, benötigt eine vollständige steuerliche Vergleichsrechnung.
Die Finanzierung über die ersten Jahre hinaus ansehen
Bitte darum, nicht nur die erste Nachsteuer-Monatszahl zu zeigen. Der Plan braucht auch spätere Jahre mit zutreffenden Abschreibungsansätzen und vollständigen Kreditraten. Änderungen, Verkauf und persönliche Steuerverhältnisse werden individuell geprüft.
Eine vorbereitete Entscheidung kann damit einen zeitlichen Steuervorteil sachlich beurteilen. Sie behandelt ihn weder als sichere Rendite des Gebäudes noch als dauerhaft gleich hohe freie Zahlung.