Ein vermietetes Haus soll innerhalb der Familie übertragen werden. Statt einer Geldzahlung übernimmt die nächste Generation eine bestehende Bankschuld. Im Gespräch heißt das Vorhaben trotzdem „Geschenk“. Für die Finanzierungs- und Steuerplanung darf diese Bezeichnung die tatsächliche Gegenleistung nicht verdecken.
Den Vorgang vor der Unterschrift vollständig beschreiben
Notiere Erwerbsdatum, damalige Kosten, bisherige Nutzung, aktuellen Wertansatz und die genau vorgesehenen Verpflichtungen. Dabei ist gesondert zu klären, ob und wie die Übernahme der Bankverbindlichkeit tatsächlich wirksam gestaltet wird. Ein bloßer privater Wunsch ist kein bestätigter Schuldnerwechsel.
Der BFH hat im Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24, die teilentgeltliche Übertragung eines privat gehaltenen Grundstücks behandelt. Die Aufteilung erfolgt für die dortige Gewinnermittlung nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert. Das gilt auch, wenn die Gegenleistung unter den historischen gesamten Anschaffungskosten liegt. [UEBERTRAGUNG] Deshalb ist „Es kommt weniger an als damals bezahlt wurde“ keine ausreichende Steuerprüfung.
Die Verhältnisrechnung im Lernfall
Wir erfinden einen Verkehrswert von 360.000 Euro, eine als Gegenleistung eingeordnete Schuldübernahme von 120.000 Euro und frühere Anschaffungskosten von 270.000 Euro. Der entgeltliche Anteil beträgt ein Drittel. Auf diesen Anteil entfallen rechnerisch 90.000 Euro der früheren Anschaffungskosten. Gegenüber 120.000 Euro Gegenleistung ergibt sich vor weiteren erforderlichen Korrekturen eine Differenz von 30.000 Euro.
Die Rechnung zeigt ausschließlich den Aufteilungsgedanken. Sie bestimmt keine persönliche Steuer. Abschreibungen, weitere Kosten, sämtliche Voraussetzungen und mögliche Befreiungen sind hier nicht berechnet. Ebenso wird nicht behauptet, jede Familienübertragung sei steuerpflichtig.
Der Übertragende braucht möglicherweise eigenes Geld
Bei einer Schuldübernahme fließt im angenommenen Modell kein frei verfügbares Geld an die bisherige Eigentümerperson. Eine mögliche Einkommensteuerbelastung könnte dennoch eine gesonderte Liquiditätsfrage auslösen. Bitte die Steuerberatung deshalb vor der Bindung ausdrücklich um Einordnung des tatsächlichen Vorgangs, einschließlich seiner zeitlichen und nutzungsbezogenen Voraussetzungen.
Daneben werden Schenkungsteuer, Abwicklung und Finanzierung der übernehmenden Person als eigene Fragen behandelt. Keine davon wird durch diese einfache Verhältnisrechnung erledigt.
Den alten Vergleich durch einen vollständigen ersetzen
Für eine belastbare Entscheidung gehören die richtige Gegenleistung, anteilige Kostenbasis und fachlich geprüfte Steuerfolgen zusammen. Ausgangspunkt ist der konkrete Vertragsentwurf mit allen übernommenen Pflichten. Der Fall soll keine Übertragungsvariante bevorzugen. Er verhindert lediglich, dass eine Gegenleistung in Form von Schulden im Geld- und Steuerplan unsichtbar bleibt.