Die Wohnung ist geräumt, der Mietvertrag verlangt eine besenreine Rückgabe. Bei der Besichtigung fallen unterschiedliche Stellen auf: lose Rückstände im Abstellraum, Spinnweben im Keller und sichtbare Spuren an Fensterscheiben. Eine Reinigungsfirma bietet daraufhin ein Gesamtpaket für sämtliche Fenster, Böden und Oberflächen an. Als Vermietung brauchst du jetzt eine begründete Forderung, bevor du dieses Paket der früheren Mietpartei zuordnest.
Zuerst den vereinbarten Maßstab sichern
§ 546 BGB verpflichtet zur Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses; ein pauschaler Grundreinigungskatalog steht dort nicht. [B546] Nimm deshalb den tatsächlich unterschriebenen Vertrag und mögliche spätere Vereinbarungen zur Hand. Der folgende Prüfweg betrifft die vereinbarte besenreine Rückgabe. Stehen daneben andere Reinigungsregelungen, muss ihre Bedeutung und Wirksamkeit gesondert geklärt werden.
Der BGH hat die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen begrenzt. Zugleich stellte er klar: Grobe Verschmutzungen sind insgesamt zu beseitigen. Die Pflicht ist also nicht auf den Fußboden beschränkt. [BGH124] Aus dem Wort Besen folgt weder eine vollständige Fensterreinigung noch eine allgemeine Ausnahme für alle höher gelegenen Flächen.
Jede beanstandete Stelle beschreiben
Halte als eigene Arbeitshilfe für jede Stelle fest, was tatsächlich vorhanden ist, wo es liegt und wodurch die Beobachtung belegt wird. Schreibe beispielsweise nicht nur Küche ungeputzt, wenn sich deine Beanstandung auf einen bestimmten Rückstand an einer bestimmten Stelle bezieht. Aussagekräftige Übersichts- und Detailaufnahmen sowie vorhandene Protokolle helfen, die spätere Prüfung auf denselben Zustand zu beziehen.
Im BGH-Fall war die Würdigung des Berufungsgerichts entscheidend: Es hatte grobe Verschmutzung nur hinsichtlich der Spinnweben im Keller angenommen; weitere grobe Verschmutzungen waren nicht festgestellt. Der BGH beanstandete diese Tatsachenwürdigung nicht. [BGH124] Daraus lässt sich keine universelle Liste ableiten, nach der jedes Fenster stets ausreichend sauber oder jeder Küchenrückstand stets grob wäre.
Ein eigener Fall mit drei verschiedenen Ergebnissen
Im fiktiven Fall sortiert eine Vermieterin das Reinigungsangebot neu. Die losen Rückstände im Abstellraum dokumentiert sie konkret. Die Spinnweben im Keller nimmt sie als gesonderte Beanstandung auf. Bei den Fenstern beschreibt sie zunächst nur die beobachteten Spuren und lässt offen, ob diese den vereinbarten Maßstab verletzen.
Sie bittet die Firma um nachvollziehbare Einzelpositionen für die tatsächlich beanstandeten Stellen. Die zusätzlich angebotene vollständige Reinigung aller Oberflächen führt sie getrennt als ihren eigenen Aufbereitungswunsch. Diese Trennung ist eine redaktionelle Vorbereitung und entscheidet noch nicht, wer einzelne Kosten rechtlich tragen muss.
Forderung und gewünschte Aufbereitung auseinanderhalten
Teile der Mietpartei mit, welche konkrete Verschmutzung du auf welcher Vertragsgrundlage beanstandest. Ein allgemeiner Verweis auf das Gesamtangebot beantwortet die Frage nach dem geschuldeten Zustand nicht. Dokumentiere auch eine abweichende Darstellung der Mietpartei, damit aus einer umstrittenen Beobachtung keine scheinbar feststehende Pflichtverletzung wird.
Vor einer Kostenforderung gehören zusätzlich deren rechtliche Voraussetzungen, erforderliche Schritte und der konkrete Umfang fachlich geprüft. Dieser Beitrag gibt weder eine Zahlungsfrist noch einen Kautionsabzug frei. Sein Ergebnis ist eine nachvollziehbare Zuordnung: konkret prüfbare Beanstandungen, ungeklärte Stellen und zusätzliche Arbeiten, die du für die nächste Vermietung selbst wünschst.