In einer Steuerberechnung steht eine jährliche Abschreibung für die vermietete Wohnung. Du möchtest daraus ableiten, wie viel Geld für spätere Reparaturen bereitliegt oder wie stark die Immobilie an Wert verloren hat. Dafür reicht die steuerliche Zahl nicht. Sie gehört zu einer anderen Betrachtung als Konto, Schuld und erzielbarer Verkaufspreis.
Die steuerliche Rechengröße richtig einordnen
§ 7 EStG regelt Absetzungen für Abnutzung. Für Gebäude nennt Absatz 4 unter anderem nach Fertigstellungszeitpunkten gestaffelte Prozentsätze sowie Regelungen bei abweichender tatsächlicher Nutzungsdauer. [ESTG7] Welche Bemessungsgrundlage und Methode bei deiner Wohnung gelten, muss fachlich geprüft werden. Der Beitrag leitet keine individuelle Abzugshöhe aus dem Kaufpreis eines Inserats ab.
Für das folgende Beispiel werden alle Voraussetzungen bewusst bereits als geklärt angenommen. So kann die Wirkungsfrage erklärt werden, ohne eine vollständige Steuerberechnung vorzutäuschen.
Das fiktive Beispiel mit einem vorgegebenen Steueransatz
Die Wohnung sei im Beispiel 1980 fertiggestellt. Unter den hier unterstellten Voraussetzungen der Zwei-Prozent-Regel und einer bereits fachlich geklärten Bemessungsgrundlage von 180.000 Euro ergäbe sich für ein volles Jahr eine Absetzung von 3.600 Euro. [ESTG7] Abweichende Methoden oder Besonderheiten werden in diesem Fall nicht verwendet.
Diese 3.600 Euro werden nicht allein durch den Rechenschritt als Geld auf ein Reparaturkonto überwiesen. Auch der tatsächliche steuerliche Vorteil ist nicht automatisch 3.600 Euro. Seine individuelle Höhe hängt von der gesamten steuerlichen Situation ab und wird hier nicht berechnet.
Eine echte Reserve hat einen nachweisbaren Bestand
Wenn du monatlich einen eigenen Betrag für spätere Arbeiten zurücklegst, ist das ein tatsächlich geplanter beziehungsweise erfolgter Geldvorgang. Dokumentiere ihn gesondert. Eine gewünschte Rücklage wird nicht dadurch vorhanden, dass die Steuerberechnung einen höheren Aufwand zeigt.
Umgekehrt ist eine durchgeführte Reparatur eine reale Zahlung. Ihre steuerliche Behandlung braucht eine eigene Einordnung. Der Kontostand nach der Zahlung und die Abschreibungsübersicht werden nicht zu einer gemeinsamen Zahl zusammengezogen.
Den Marktwert ebenfalls getrennt beurteilen
Die steuerliche Fortschreibung liefert für sich allein keinen aktuell erzielbaren Verkaufspreis. Für eine Verkaufsentscheidung braucht es eine passende Bewertung und reale Marktgrundlagen. Ein Beispiel kann deshalb gleichzeitig einen steuerlichen Restwert, einen hiervon abweichend angenommenen Marktwert und wenig freies Geld zeigen, ohne dass darin ein Rechenwiderspruch liegt.
Trage für jeden Zweck die passende Zahl ein: Steueransatz in die fachliche Steuerrechnung, Geldbestand in die Zahlungsplanung und nachvollzogene Bewertung in die Vermögensbetrachtung. Die Unterscheidung schützt vor einer nur auf dem Papier vorhandenen Reparaturreserve und vor einer aus der Abschreibung abgeleiteten scheinbar genauen Verkaufsaussage.