This well-planned 3-room apartment with approx. 90 m² of living space is on the 1st floor of a modern multi-family building from 2015. It is vacant and available immediately, which makes it ideal for owner-occupiers. The apartment is in very well-maintained condition, and the parquet flooring has been freshly refinished. You can move in without any renovation work.

The centre of the apartment is the open living and kitchen area of just over 31 m², with access to the loggia. The fitted kitchen is included in the purchase price. Two quietly located bedrooms of approx. 16 m² and approx. 15 m² offer space for a couple, a family or a study. A bathroom with bathtub, a separate guest WC with shower, a utility room, and a hallway and corridor complete the living space.

The apartment includes its own cellar room and the exclusive right of use of an underground garage parking space, which is also included in the purchase price.

The well-kept residential complex comprises only 20 units. It is professionally managed; the property manager is appointed until the end of 2027.

Good to know: monthly fees, heating costs and reserve fund

Monthly fees: According to the 2026 business plan, the monthly fee is a total of 598 €. It already includes the heating and hot water costs of the apartment, as well as the caretaker, building insurance, lift, common electricity, administration and the allocation to the maintenance reserve fund. Apart from electricity and internet, hardly any further running costs are added. The portion not apportionable to tenants, including the reserve fund, is approx. 107 € per month.

Heating costs: The monthly fee includes approx. 358 € per month for heating and hot water. This estimate is based on the consumption of the previous residents and is significantly above the building's average. If the planned heating costs of the community are divided according to co-ownership share, this apartment would arithmetically account for approx. 165 € per month. Billing is predominantly based on actual consumption, so what you pay in future will depend mainly on your own heating behaviour. You can keep track of it at any time via the monthly consumption information. If your consumption is below the estimate, you will receive a credit with the annual statement.

Maintenance reserve fund: The community has a solid reserve of approx. 178.500 € (as of September 2026). No special levies were approved at the owners' meetings from 2024 to 2026; upcoming measures, such as the maintenance of all windows and external blinds, will be paid from the reserve fund.

Tax benefit for owner-occupiers: The costs for household-related services and craftsman services included in the monthly fee, such as caretaker services and lift maintenance, can be claimed proportionately for tax purposes under § 35a EStG. The administration issues a certificate for this every year.

E-mobility: The owners have resolved to pre-wire all underground garage parking spaces for wallboxes, including your space. The work is to be financed from the reserve fund and with federal funding; the funding approval is still pending, and implementation will follow thereafter. Afterwards, you can have your own wallbox installed at your own expense.

We are happy to make all documents of the owners' community (annual statement, business plan, minutes) available to you.

Warm regards, your brokers

Diese gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung mit rund 90 m² Wohnfläche liegt im 1. Obergeschoss eines modernen Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 2015. Sie ist ab sofort bezugsfrei und damit ideal für Eigennutzer. Die Wohnung befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand, das Parkett wurde frisch aufpoliert. Sie können ohne Renovierungsaufwand einziehen.

Mittelpunkt der Wohnung ist der offene Wohn- und Kochbereich mit gut 31 m² und Zugang zur Loggia. Die Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten. Zwei ruhig gelegene Schlafzimmer mit ca. 16 m² und ca. 15 m² bieten Platz für Paare, Familien oder ein Arbeitszimmer. Ein Wannenbad, ein separates Gäste-WC mit Dusche, ein Hauswirtschaftsraum sowie Diele und Flur runden das Raumangebot ab.

Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum und das Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz, der ebenfalls im Kaufpreis enthalten ist.

Die gepflegte Wohnanlage umfasst nur 20 Einheiten. Sie wird professionell verwaltet; der Verwalter ist bis Ende 2027 bestellt.

Gut zu wissen: Hausgeld, Heizkosten und Rücklage

Hausgeld: Das monatliche Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan im Jahr 2026 komplett 598 €. Darin sind die Heiz- und Warmwasserkosten der Wohnung bereits enthalten, ebenso Hausmeister, Gebäudeversicherung, Aufzug, Allgemeinstrom, Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Neben Strom und Internet kommen damit kaum weitere Wohnnebenkosten hinzu. Der nicht umlagefähige Anteil einschließlich Rücklage liegt bei rund 107 € monatlich.

Heizkosten: Für Heizung und Warmwasser sind im Hausgeld rund 358 € im Monat eingeplant. Dieser Ansatz orientiert sich am Verbrauch der bisherigen Bewohner und liegt deutlich über dem Durchschnitt des Hauses: Verteilt man die geplanten Heizkosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteil, entfallen auf diese Wohnung rechnerisch rund 165 € im Monat. Abgerechnet wird überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch, was Sie künftig zahlen, bestimmt also maßgeblich Ihr eigenes Heizverhalten. Über die monatlichen Verbrauchsinformationen haben Sie ihn jederzeit im Blick. Liegt Ihr Verbrauch unter dem Ansatz, erhalten Sie mit der Jahresabrechnung eine Gutschrift.

Erhaltungsrücklage: Die Gemeinschaft verfügt über eine solide Rücklage von rund 178.500 € (Stand September 2026). In den Eigentümerversammlungen 2024 bis 2026 wurden keine Sonderumlagen beschlossen; anstehende Maßnahmen wie die Wartung aller Fenster und Außenjalousien werden aus der Rücklage bezahlt.

Steuervorteil für Eigennutzer: Die im Hausgeld enthaltenen Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, etwa Hausmeisterservice und Aufzugswartung, können Sie nach § 35a EStG anteilig steuerlich geltend machen. Die Verwaltung stellt dafür jährlich eine Bescheinigung aus.

E-Mobilität: Die Eigentümer haben die Vorverkabelung aller Tiefgaragenstellplätze für Wallboxen beschlossen, also auch für Ihren Stellplatz. Finanziert werden soll sie aus der Rücklage und mit Bundesförderung; die Förderzusage steht noch aus, die Umsetzung erfolgt danach. Anschließend können Sie auf eigene Kosten eine eigene Wallbox installieren lassen.

Alle Unterlagen der Eigentümergemeinschaft (Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle) stellen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Herzlichst, Ihre Maklerinnen