Du hast eine Immobilie in Österreich gekauft. Zwei Vermittler schicken jeweils eine Provisionsforderung und beide verweisen auf ihren Beitrag zum Abschluss. Welche Rechnung zuerst gekommen ist, löst die Zuordnung nicht. Bevor du zahlst oder einen neuen Vergleich unterschreibst, braucht es eine gemeinsame Betrachtung desselben Geschäfts. Dieser Beitrag behandelt österreichisches Maklerrecht beim Kauf, keine deutschen Regeln und keine Provisionsberechnung für eine Wohnraummiete.
Die zentrale Regel schützt nicht vor jeder beliebigen Rechnung
§ 6 Absatz 5 MaklerG regelt den Fall, dass für ein vermitteltes Geschäft bei mehreren Vermittlern die Provisionsvoraussetzungen vorliegen: Der Auftraggeber schuldet die Provision gleichwohl nur einmal. Entscheidend ist zunächst also, ob es tatsächlich um dasselbe Geschäft und tatsächlich um begründete Ansprüche geht. [MEHRFACH]
Unsere redaktionelle Empfehlung: Markiere auf jeder Forderung den behaupteten Auftrag, das konkrete Kaufobjekt und den Abschluss, auf den sie sich bezieht. Eine gesonderte vereinbarte Leistung wird nicht allein durch das Wort „Provision“ automatisch mitentschieden. Zwei Rechnungsnummern sind umgekehrt kein Beleg für zwei voneinander unabhängige Immobilienkäufe.
Wer hat welchen tatsächlichen Beitrag geleistet?
Nach § 6 Absatz 1 kommt es auf die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit an, durch die das Geschäft mit einem Dritten zustande gekommen ist. Die genaue Bewertung kann rechtlich anspruchsvoll sein. Insbesondere enthält Absatz 2 für die bloße Namhaftmachung einen Vorbehalt für abweichenden Branchengebrauch; die pauschale Internetregel „Eine Adresse zählt nie“ wäre daher falsch. [MEHRFACH]
Ordne die tatsächlichen Schritte chronologisch: erstes konkretes Angebot, erhaltene Unterlagen, besprochene Bedingungen, Besichtigungen und entscheidende Vermittlungsschritte. Nutze vorhandene Nachrichten und Vereinbarungen. Der zeitlich erste Kontakt muss nicht automatisch den größten Vermittlungsbeitrag darstellen. Auch die Länge einer nachträglichen Tätigkeitsliste ersetzt keine Prüfung ihres tatsächlichen Zusammenhangs mit dem Kauf.
Ein gemeinsamer Anspruch wird nicht durch zwei volle Überweisungen gelöst
Das Gesetz ordnet die Provision dem Vermittler zu, dessen Verdienstlichkeit eindeutig überwiegt. Ist ein solches Überwiegen nicht feststellbar, ist nach dem jeweiligen Verdienst aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen. Daraus folgt keine freie Wahl, wem du die gesamte Summe nach Sympathie zuschieben kannst. [MEHRFACH]
Bitte beide Fordernden um eine nachvollziehbare Erläuterung ihrer jeweiligen Grundlage und weise sachlich auf die weitere Forderung zum selben Geschäft hin. Übersende bei Bedarf gezielt die einschlägigen Angaben; persönliche Daten anderer Beteiligter gehören nicht wahllos in eine breite Nachrichtenrunde. Bleibt die Zuordnung strittig, braucht die Prüfung die vollständigen Verträge und den tatsächlichen Vermittlungsablauf.
Ein erfundener Kauf mit zwei unterschiedlichen Beiträgen
Im fiktiven Fall lernt Elena eine Wohnung über Büro A kennen. Später organisiert Büro B einen weiteren Termin und führt Verhandlungen über einen bisher offenen Vertragsbestandteil. Nach dem Kauf verlangen beide die jeweils behauptete volle Provision. Elena schließt daraus weder, dass Büro A wegen des ersten Inserats automatisch allein berechtigt sei, noch dass Büro B wegen des letzten Gesprächs alles erhalten müsse.
Sie führt die vorhandenen Vereinbarungen und Tätigkeitsnachweise zusammen und lässt die Anspruchszuordnung gemeinsam klären. Das Ergebnis kann die Berechtigung eines Beteiligten, eine Aufteilung oder bereits das Fehlen behaupteter Voraussetzungen betreffen. Welche Variante für Elena gilt, lässt sich aus dieser erfundenen Kurzbeschreibung nicht entscheiden.
Schon bezahlt? Die gesetzlichen Bedingungen genau ansehen
§ 6 Absatz 5 enthält auch eine Entlastungsregel bei einer ohne grobe Fahrlässigkeit erfolgten Überzahlung an einen von mehreren Beteiligten. Die Befreiung gegenüber den anderen betrifft den Überzahlungsbetrag; verkürzte Vermittler können untereinander Ausgleich verlangen. Diese Voraussetzungen machen aus der ersten Zahlung gerade keinen universellen Schutz vor jeder weiteren Forderung. [MEHRFACH]
§ 7 Absatz 1 knüpft das Entstehen des Provisionsanspruchs an die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts und schließt einen Vorschussanspruch aus. [ZEIT] Der Artikel ersetzt keine Prüfung der konkreten Fälligkeit, Vertragsbedingungen oder Streitfristen. Bei bereits erfolgter Zahlung sichere Zahlungsbeleg und damaligen Kenntnisstand und hole vor weiteren bindenden Erklärungen geeignete Beratung. So wird eine tatsächliche Mehrfachforderung gezielt geprüft, statt sie durch zwei ungeprüfte Vollzahlungen zu verschärfen.