Du möchtest eine deutsche betriebliche Immobilie verkaufen. Jemand schlägt vor, sie vorher ins Privatvermögen zu übernehmen, damit anschließend nur noch ein privater Verkauf vorliege. Diese gedankliche Abkürzung beantwortet die Steuerfrage nicht. Die Überführung und die spätere Veräußerung müssen als zusammenhängender Plan mit ihren jeweils eigenen Voraussetzungen geprüft werden.
Die bestehende Zuordnung nicht selbst umetikettieren
Unsere redaktionelle Empfehlung: Lege der Steuerberatung die bisherige Vermögenszuordnung, Nutzung und Buchführungsunterlagen vor. Ein Gebäude wird nicht allein durch eine geänderte Bezeichnung in einer privaten Liste aus dem Betriebsvermögen entfernt. Ob und wie eine tatsächliche Entnahme vorliegt, gehört zur konkreten Prüfung.
Beschreibe den gesamten beabsichtigten Ablauf einschließlich des schon bestehenden Verkaufsinteresses. Ein einzelner Schritt wird nicht isoliert beraten, während ein kurz danach vorgesehener Verkauf unerwähnt bleibt.
Die Entnahme hat eine eigene Bewertungsfrage
§ 6 Absatz 1 Nummer 4 Satz 1 EStG nennt für Entnahmen grundsätzlich den Teilwert und dort bezeichnete Sonderfälle. Nummer 1 erläutert den Teilwertbegriff. [ESTG-6] Der Artikel legt keinen Wert fest und berechnet keine Entnahmesteuer.
Ein historischer Kaufpreis, ein aktueller Buchwert und eine eigene Verkaufsvorstellung werden deshalb nicht als austauschbare Zahlen verwendet. Die Beratung bestimmt die für den konkreten Schritt benötigte Bewertung und steuerliche Behandlung. Ein fehlender externer Kaufpreis bei der Entnahme bedeutet nicht ohne Weiteres, dass es nichts zu bewerten gäbe.
Der spätere private Verkauf bleibt eine eigene Prüfung
§ 23 Absatz 1 Satz 2 EStG behandelt für diese Vorschrift auch die Überführung in das Privatvermögen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe als Anschaffung. [ESTG-23] Der bisherige lange Besitz des betrieblich zugeordneten Grundstücks wird daher nicht einfach als vollständige Antwort auf jede spätere private Verkaufsfrage verwendet.
Ob der konkrete Folgeverkauf den Tatbestand erfüllt, welche Ausnahme greift und welche Werte verwendet werden, prüft die Beratung gesondert. Der Beitrag behauptet weder eine automatische Steuerpflicht noch eine automatische Steuerfreiheit nach der Entnahme.
Ein erfundener Plan mit zwei dicht folgenden Schritten
Ein Unternehmer möchte eine bisher betriebliche Immobilie zunächst privat übernehmen und anschließend an einen bereits bekannten Interessenten veräußern. Seine eigene Rechnung enthält nur den später erwarteten Zahlungseingang abzüglich der Bankschuld.
Er lässt nun Entnahme, Bewertung und Folgeverkauf gemeinsam prüfen. Die fachliche Rechnung kann mehrere Zeitpunkte und unterschiedliche Bezugsgrößen enthalten. Erst daraus entsteht die Grundlage für eine tatsächlich verfügbare Liquidität. Der Artikel verspricht keinen Vorteil eines solchen Zwischenschritts.
Die Entscheidung am vollständigen Ergebnis treffen
Bitte um eine verständliche Darstellung der beiden Vorgänge und ihrer Abhängigkeiten. Halte Annahmen und noch fehlende Unterlagen bei der geprüften Variante fest. Ändern sich Termine oder Nutzung, wird dies nachgemeldet. So bleibt ein als Vereinfachung vorgeschlagener Zwischenschritt eine bewusst geprüfte Gestaltung und wird nicht zur vermeintlichen Möglichkeit, einen Gewinn bloß durch Umbenennung verschwinden zu lassen.