Leserfrage: Schließt eine Einzimmerwohnung einen Anspruch auf teilweise Untervermietung von vornherein aus?
Du möchtest einen Teil deiner deutschen Einzimmerwohnung während einer vorübergehenden Abwesenheit einer anderen Person überlassen. Die Vermietung lehnt allein mit der Begründung ab, ein einzelnes Zimmer könne rechtlich niemals teilweise untervermietet werden. Diese pauschale Grenze entspricht nicht dem vom BGH erläuterten Maßstab.
Erst das tatsächliche Nutzungskonzept beschreiben
Zeichne eine einfache Skizze und beschreibe, was der anderen Person überlassen werden soll und was tatsächlich unter deiner eigenen Sachherrschaft bleibt. Welche Bereiche sind deiner Nutzung vorbehalten, welche Gegenstände bleiben dort und wie wird dein Zugriff tatsächlich erhalten? Eine bloße Bezeichnung als „Teil“ ersetzt keine passende Wirklichkeit.
Behalte persönliche Unterlagen getrennt von der zur Anfrage erforderlichen Beschreibung. Der Nachweis eines vorbehaltenen Bereichs verlangt nicht, fremden Personen den Inhalt privater Dokumente zu öffnen. Entscheidend ist die konkrete räumliche und tatsächliche Vereinbarung.
Die gesetzliche Anspruchsfrage von der Zimmerzahl lösen
§ 553 BGB knüpft einen möglichen Anspruch an ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse und die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Die Norm nennt auch Ausschlussgründe und eine mögliche Bedingung angemessener Mieterhöhung. [BGB553]
Der BGH hat in VIII ZR 109/22 vom 13. September 2023 klargestellt, dass ein Anspruch grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen kann. Maßgeblich ist regelmäßig, dass der Gewahrsam nicht vollständig aufgegeben wird; eine feste Zimmer- oder Flächenquote wird nicht verlangt. [BGH10922] Daraus entsteht keine allgemeine Erlaubnis zur vollständigen Weitergabe jeder Wohnung.
Den konkreten Fall nicht als Einrichtungstrick nachbauen
Im entschiedenen Fall blieben persönliche Gegenstände in vorbehaltenen Bereichen und ein Wohnungsschlüssel beim Mieter. Der BGH beurteilte das dortige Gesamtkonzept. [BGH10922] Das Urteil liefert keine Garantie, mit einem beliebig aufgestellten Schrank jede vollständige Überlassung umbenennen zu können.
Lege tatsächlichen Zeitraum, benannte Person und dein nachträglich entstandenes Interesse offen. Lass prüfen, ob das geplante Konzept die Voraussetzungen erfüllt und ob ein gesetzlicher Gegengrund besteht. Die Antwort sollte sich auf diese Angaben beziehen und nicht nur auf die Anzahl der Wohnräume.
Eine Ablehnung sachlich zur weiteren Prüfung bringen
Im erfundenen Fall soll während einer beruflichen Abwesenheit ein konkret beschriebener Bereich tatsächlich bei der Mietpartei verbleiben. Die Ablehnung erwähnt ausschließlich die Einzimmerwohnung. Die Mietpartei legt Anfrage, Skizze und Antwort zur Beratung vor und bittet um Prüfung der Erlaubnisposition.
Sie überlässt die Wohnung nicht allein deshalb eigenmächtig, weil sie ein Urteil gefunden hat. Anspruch, tatsächlich erteilte Erlaubnis und die Folgen einer bereits erfolgten Weitergabe müssen auseinandergehalten werden. Eine behauptete Anspruchslage kann im Streit entscheidend sein, ersetzt aber keine individuelle Bewertung des eigenen Vorgehens.
Das geklärte Konzept anschließend einhalten
Die spätere Nutzung muss zur geprüften Anfrage passen. Wird entgegen dem beschriebenen Plan doch alles überlassen oder die Person beziehungsweise Dauer geändert, wird der geänderte Vorgang erneut geklärt.