Leserfrage: Welche Bau- und Finanzierungsmerkmale entscheiden über die Teilanwendung?
Im Inserat steht Neubau, im Vertrag steht freier Mietzins. Damit ist noch nicht erklärt, welche Teile des Mietrechtsgesetzes gelten. Besonders leicht werden das Jahr einer Modernisierung, das Jahr der Baubewilligung und die rechtliche Entstehung deiner Wohnung vermischt. Für eine belastbare Einordnung braucht jede dieser Angaben den passenden Beleg.
Die konkreten Tatbestände vergleichen
§ 1 Absatz 4 MRG nennt unterschiedliche Fälle der Teilanwendung. Dazu gehören ohne öffentliche Mittel neu errichtete Gebäude mit einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung. Daneben gibt es eigene Tatbestände für nach bestimmten Stichtagen bewilligte Dachausbauten, Aufbauten und Zubauten. Für im Wohnungseigentum stehende Mietgegenstände ist eine andere Grenze genannt: Neubau des Gebäudes aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Bewilligung. [MRG1]
Das sind unterschiedliche Zugänge. Eine Förderauskunft ist beim ersten Tatbestand eine zentrale Tatsachenfrage; sie darf nicht durch die Vermutung ersetzt werden, ein privat angebotenes Haus sei schon immer privat finanziert gewesen. Ebenso erklärt die Bezeichnung Eigentumswohnung allein noch nicht, auf welcher Baubewilligung das Gebäude beruht.
Die Wohnung und das Gebäude getrennt verfolgen
Unsere redaktionelle Empfehlung: Lege eine kleine Entstehungsgeschichte an. Wann wurde das Gebäude neu bewilligt? Entstand deine Wohnung dabei oder später durch Aus-, Auf- oder Zubau? Welcher Bescheid gehört zu welcher Maßnahme? Eine bloße Renovierung der vorhandenen Küche ist kein Nachweis, dass der Mietgegenstand baurechtlich neu geschaffen wurde.
Bitte die anbietende oder verwaltende Stelle um die tatsächlich behauptete Grundlage samt geeignetem Dokumentbezug. Du musst nicht selbst aus einem Bündel Pläne eine Rechtsmeinung gewinnen. Die Unterlagen sollen aber so konkret sein, dass eine Fachperson die behauptete Einordnung nachvollziehen kann.
Zwei fiktive Angebote
Wohnung A liegt in einem Haus, dessen Neubau auf einer Bewilligung von 1960 beruht. Wohnungseigentum ist nicht bestätigt; zur öffentlichen Finanzierung gibt es bislang nur eine mündliche Vermutung. Für den Tatbestand des nicht öffentlich finanzierten Neubaus bleibt diese Frage offen.
Wohnung B wurde kürzlich saniert, liegt aber in einem wesentlich älteren Gebäude. Die neue Badezimmerrechnung belegt die Sanierung. Sie ersetzt weder den ursprünglichen Baubescheid noch einen Nachweis über eine spätere Neuschaffung der Wohnung. Aus ihrem frischen Zustand folgt deshalb kein fertiges Ergebnis zur Teilanwendung.
Die Daten sind frei erfunden. In beiden Fällen wird die unklare Voraussetzung benannt, statt ein Baualter nach äußeren Eindrücken zu schätzen.
Teilanwendung bedeutet ein bestimmtes Restpaket
Absatz 4 zählt die weiterhin geltenden Bestimmungen ausdrücklich auf, darunter § 16b zur Kaution und §§ 29 bis 36 zum Vertragsende. [MRG1] Die Aussage „Das MRG gilt nicht“ kann daher für einen solchen Fall zu pauschal sein. Umgekehrt darf eine Vorschrift aus dem nicht erfassten Rest nicht allein deshalb angewendet werden, weil sie günstig erscheint.
Diese Darstellung ersetzt weder die Prüfung der Vollausnahmen in Absatz 2 noch des Sonderrahmens gemeinnütziger Bauvereinigungen. Bei alten Verträgen sind zusätzlich die jeweils einschlägigen Übergangsregeln zu beurteilen. Das sichere Ergebnis deiner Vorbereitung ist eine belegte Entstehungsgeschichte mit benanntem Prüfpfad. Mietzinshöhe, Klauselwirksamkeit und mögliche Förderbindungen werden anschließend auf dieser Grundlage geprüft.