Leserfrage: Welche Angaben und rechtlichen Fragen brauche ich bei nachträglichem Baustellenlärm vom Grundstück eines Dritten?
Nach Beginn deines deutschen Mietvertrags entsteht auf dem Nachbargrundstück eines Dritten ein neues Haus. Du erlebst Lärm und Schmutz in deiner Wohnung und möchtest eine mögliche Mietminderung prüfen lassen. Ein Foto der Baustelle und ein im Internet gefundener Prozentsatz beantworten diese Frage noch nicht.
Der BGH hat in VIII ZR 31/18 vom 29. April 2020 gerade für solche nachträglichen Baustellenimmissionen konkrete Anforderungen erläutert. Der Beitrag betrifft diesen Drittbaustellenfall. Eine von der eigenen Vermietung durchgeführte Modernisierung oder eine schon vertraglich anders geregelte Belastung kann zusätzliche Fragen aufwerfen. [BGH3118]
Die Wirkung in der eigenen Wohnung beschreiben
Erfasse, welche Beeinträchtigung in welchem Raum ankommt. Was ist wahrnehmbar und welche gewöhnliche Nutzung wird dadurch erschwert? Notiere Art, ungefähre Tageszeiten, Dauer und Häufigkeit. Veränderte Bauphasen können unterschiedlich wirken; eine Abrissphase wird nicht ohne Beobachtung auf sämtliche späteren Monate übertragen.
Der BGH verlangt keine pauschale Annahme, eine typische nahe Baustelle müsse automatisch eine bestimmte Minderung rechtfertigen. Maßgeblich sind die konkreten Einwirkungen auf die betroffene Wohnung. [BGH3118] Der Bericht einer anderen Wohnung im Haus kann ergänzen, ersetzt aber nicht vollständig die eigenen Tatsachen.
Kein verpflichtendes Messgerät erfinden
Für wiederkehrende Belastungen erläutert das Urteil, dass eine hinreichend genaue Beschreibung der Erscheinungen genügen kann. Ein förmliches Lärmprotokoll oder eine Dezibelmessung wird dafür nicht generell vorausgesetzt. Im Streitfall bleiben Darlegung und gegebenenfalls Beweis der wesentlichen Beeinträchtigung erforderlich. [BGH3118]
Als redaktionelle Hilfe kannst du vorhandene Beobachtungen nach Bauphasen ordnen. Gib ungefähre Angaben als ungefähr an. Eine Smartphoneanzeige wird nicht nachträglich zum amtlichen Grenzwertnachweis erklärt. Es geht um eine verständliche Tatsachengrundlage, keine im Artikel bestätigte technische Messung.
Den Vertragsrahmen mit prüfen
Das Urteil behandelt außerdem mögliche Beschaffenheitsvereinbarungen. Eine bei Vertragsschluss vorhandene ruhige Umgebung bedeutet nicht allein, dass die Vermietung den unveränderten Zustand für die gesamte Mietdauer zugesagt hat. [BGH3118]
Lege daher tatsächlich vorhandene konkrete Zusagen und den vollständigen Vertrag vor. Die eigene Erwartung wird von einer nachweisbaren Vereinbarung getrennt. Das beseitigt die wahrgenommene Belastung nicht, beeinflusst aber die rechtliche Einordnung eines Mangels.
Die Rolle der Vermietung nicht überspringen
Bei fehlender abweichender Vereinbarung können deren Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten gegenüber dem Verursacher eine Rolle spielen. Muss auch die Vermietung die Einwirkungen ohne solche Möglichkeiten hinnehmen, begründen sie nach den erläuterten Maßstäben grundsätzlich keinen entsprechenden Mangel. Das Urteil verteilt Darlegungs- und Beweisfragen nach Verantwortungsbereichen. [BGH3118]
Die Mietpartei muss deshalb nicht sämtliche internen Verhältnisse zwischen Grundstückseigentümer und Bauherrn selbst ermitteln. Sie schildert die eigenen Beeinträchtigungen konkret und lässt die rechtliche Prüfung samt tatsächlich vorliegender Antwort der Vermietung ergänzen.
Fiktiver Ablauf und nächster Schritt
Eine Bewohnerin beschreibt im erfundenen Fall getrennt die laute Abrissphase und spätere kürzere Arbeiten. Sie nennt betroffene Räume und ungefähre Zeitfenster. Die Vermietung erhält eine konkrete Mangelanzeige; §536c ist dabei zu beachten. [BGB536c]
Die Beratung prüft anschließend Vertrag, Intensität, Zeitabschnitte und die rechtlichen Möglichkeiten im Drittverhältnis. Eine Quote aus einem anderen Fall wird nicht vorab übernommen. Auch das BGH-Urteil verwies zur weiteren Tatsachenprüfung zurück. [BGH3118] Erst ein geklärter konkreter Anspruch bietet eine tragfähige Grundlage für die weitere Zahlungsbehandlung.