Leserfrage: Warum ist eine spätere schriftliche Mietzinsvereinbarung nicht einfach eine normale Indexanpassung?
Du wohnst unbefristet in der Wohnung. Die Vermietung schickt nach einiger Zeit einen Nachtrag mit höherer Hauptmiete und erklärt, das sei nach einem Jahr möglich. Bevor du unterschreibst, kläre, ob eine vorhandene Anpassungsklausel ausgeführt oder eine neue Vereinbarung verlangt wird. Das sind unterschiedliche Vorgänge.
Was der besondere Tatbestand tatsächlich nennt
§16 Absatz 1 Ziffer 5 MRG beschreibt eine Konstellation mit unbefristetem Mietverhältnis, mehr als einem Jahr seit Übergabe des Mietgegenstands und einer schriftlichen Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses. Liegen die Voraussetzungen des Absatzes 1 vor, ist der dort bezeichnete angemessene Betrag maßgeblich. [MRG16]
Das ist weder die Aussage, nach einem Jahr steige jede Miete automatisch, noch eine Gleichsetzung von angemessen und beliebig frei. Der Tatbestand enthält eine Vereinbarung; ihr Vorliegen und ihre rechtliche Bedeutung sind konkret zu prüfen. Auch der einschlägige MRG-Rahmen muss feststehen. [MRG1]
Die Zeitlinie am richtigen Ereignis beginnen
Unsere redaktionelle Empfehlung: Notiere Vertragsabschluss und tatsächliche Übergabe getrennt. Der Gesetzestext nennt für das vergangene Jahr die Übergabe. Ein Vertragsdatum auf dem Deckblatt ist deshalb kein sicherer Ersatz für diesen Sachverhalt.
Prüfe außerdem, ob tatsächlich ein unbefristetes Verhältnis vorliegt. Ein früheres Enddatum, eine spätere Verlängerung oder eine behauptete Umwandlung brauchen die passenden Unterlagen. Lass Widersprüche bestehen, bis sie geklärt sind; erfinde keinen Zeitpunkt, nur damit die Jahresrechnung einfach wird.
Angebot, Erklärung und vorhandene Klausel auseinanderhalten
Lies den Nachtrag darauf, was genau neu bestätigt werden soll. Ändert sich nur ein Betrag oder kommen zusätzliche Flächen, Kostenbestandteile, Verzichte oder weitere Anlagen hinzu? Bewahre die bisherige Vertragsfassung daneben auf.
Frage ausdrücklich, ob die Vermietung eine Zustimmung zu einem neuen Mietzins anstrebt und auf welchen Maßstab sie die Höhe stützt. Wenn stattdessen eine bestehende Indexklausel genannt wird, gehört deren gesonderte Prüfung nicht durch eine beiläufige neue Unterschrift übersprungen. Dieser Artikel erklärt keine konkrete Klausel für wirksam oder unwirksam.
Ein fiktiver Nachtrag
Bei Juri steht im Begleitschreiben nur „jährliche Anpassung“. Der angehängte Text bezeichnet dagegen einen neu zu vereinbarenden Hauptmietzins. Juri legt beide Texte der Beratung vor und lässt Übergabezeitpunkt, Befristungsstand und Rechtsgrund prüfen.
Er behandelt die Bezeichnung im Begleittext nicht als abschließende rechtliche Einordnung. Ebenso unterstellt er nicht, jede nachträgliche Vereinbarung müsse automatisch dieselben Auswirkungen haben. Die tatsächliche Erklärung ist entscheidend.
Die Höhe braucht eine eigene Grundlage
Absatz 1 verbindet den angemessenen Betrag mit Merkmalen wie Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand. [MRG16] Ein Satz „Heute ist alles teurer“ ersetzt diese Einordnung nicht. Vergleichsangebote können eine Prüfung anregen, liefern aber allein keine verbindliche Bestätigung.
Vor einer Bindung sollten deshalb vier Punkte verständlich sein: bisheriger Stand, tatsächlicher Anlass der Änderung, Voraussetzungen des gewählten Wegs und Herleitung der verlangten Höhe. Der Beitrag trifft keine Entscheidung über eine konkrete Unterschrift und empfiehlt keine eigenmächtige Veränderung laufender Zahlungen. Er verhindert, dass ein neuer Vereinbarungstext nur als vermeintlich automatische Jahresroutine übersehen wird.