Die Wohnung wird unbefristet vermietet, trotzdem sollst du mehrere Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Das widerspricht sich nicht schon begrifflich. Für deine Entscheidung zählt aber, wie lange du tatsächlich gebunden sein sollst und welche Art von Vereinbarung vorliegt. Dieser Beitrag behandelt gewöhnliche Wohnraummiete in Deutschland; besondere Mietverhältnisse und individuelle Kündigungsgründe brauchen eine gesonderte Prüfung.
Unbefristet beschreibt nicht jede Ausstiegsmöglichkeit
Eine Zeitmiete nach § 575 BGB ist auf ein vereinbartes Ende ausgerichtet und verlangt die dort geregelten Voraussetzungen. Ein unbefristeter Vertrag mit zeitweiligem Kündigungsverzicht soll dagegen weiterlaufen, nachdem die Bindungsphase endet. Der Bundesgerichtshof hält einen begrenzten Kündigungsausschluss nicht allein wegen dieser Gestaltung generell für unwirksam. [ZEIT] [BGH]
Unsere redaktionelle Empfehlung: Suche deshalb nicht nur nach einem Enddatum. Markiere alle Stellen über Mindestdauer, ordentliche Kündigung, Kündigungserklärung und frühestmögliche Beendigung. Eine Überschrift wie „unbefristet“ beantwortet diese Fragen noch nicht. Ebenso wenig wird ein vereinbartes Vertragsende dadurch zu einem Kündigungsverzicht, dass eine Partei später diese Bezeichnung verwendet.
Bei Formularklauseln zählt die gesamte Bindungszeit
Im Urteil VIII ZR 86/10 vom 8. Dezember 2010 stellte der BGH für einen formularmäßigen Kündigungsausschluss auf höchstens vier Jahre vom Vertragsschluss bis zur erstmaligen Beendigungsmöglichkeit ab. Es reicht in dieser Konstellation nicht, vier Jahre ab Mietbeginn zu nennen und erst anschließend die ordentliche Kündigungsfrist anzuhängen. Die Entscheidung betrifft die Inhaltskontrolle einer Formularklausel; sie bestätigt nicht jede beliebige kürzere Regelung als wirksam. [BGH]
Das ist ein praktischer Grund, drei Daten getrennt aufzuschreiben: Abschluss der Vereinbarung, Beginn des Mietverhältnisses und frühestes Vertragsende nach der Klausel. Erst dann lässt sich die tatsächliche Bindung erkennen. Ob eine Erklärung schon vor Ablauf eines Verzichtszeitraums für ein späteres Ende abgegeben werden darf, muss aus der konkreten Regelung bestimmt werden.
Eine individuelle Vereinbarung ist ein anderer Prüfpunkt
Der BGH ließ im genannten Verfahren gerade nicht offen, dass diese Unterscheidung wichtig ist: Weil die tatsächliche Einordnung als Formular- oder Individualvereinbarung noch nicht geklärt war, wurde der Rechtsstreit zurückverwiesen. Außerhalb einer Staffelmiete kann nach dem Urteil eine individuell vereinbarte Bindung auch länger als vier Jahre wirksam sein. Das ist keine Aussage, dass ein gedrucktes Wort „individuell“ allein dafür genügt. [BGH]
Bei Staffelmiete enthält § 557a Absatz 3 BGB eine eigene Grenze: höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung; die Kündigung muss zum Ablauf dieses Zeitraums möglich sein. Diese gesetzliche Besonderheit gehört neben die Frage, wie der Vertrag zustande gekommen ist. [STAFFEL]
Beispiel: Vier Jahre stehen da, aber was bedeutet das?
Im fiktiven Fall erhält Jonas im November einen Vertrag für eine Wohnung ab Januar. Die vorbereitete Klausel spricht von vier Jahren ab Mietbeginn und lässt die Kündigung erst danach mit weiterer Frist zu. Jonas notiert nicht einfach „vier Jahre“. Er legt die drei maßgeblichen Zeitpunkte nebeneinander und lässt die tatsächliche Klausel prüfen.
Sein erster Klärungspunkt ist die gesamte Bindung ab Vertragsschluss. Der zweite betrifft die Einordnung der Vereinbarung und eine mögliche Staffelmiete. Aus diesem Beispiel folgt keine fertige Kündigung für einen konkreten Vertrag. Es zeigt, weshalb die sichtbare Jahreszahl allein keine verlässliche Zusammenfassung ist.
Nachmietersuche und Auszug ersetzen die Klärung nicht
Im BGH-Fall glich die vorgesehene Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, die zu lange formularmäßige Bindung nicht aus. Plane deshalb eine unsichere spätere Entlassung nicht schon als zugesagten Ausstieg ein. [BGH]
Vor einer Unterschrift prüfst du zudem, ob die Bindung zu deinem realistischen Wohnbedarf passt. Nach bereits erfolgter Unterschrift setzt du weder die Zahlung eigenmächtig aus noch unterstellst du, jede Kündigungsbeschränkung sei unwirksam. Gesetzliche Sonderrechte, außerordentliche Gründe oder eine vereinbarte Aufhebung bleiben eigene Fragen. Das Ergebnis einer fachlichen Prüfung sollte sagen, welche Erklärung zu welchem Zeitpunkt möglich ist und welche Verpflichtungen bis dahin fortbestehen.