Du erhältst ein Schreiben, das für deine deutsche Mietwohnung eine höhere Miete verlangt und um Zustimmung bittet. Bevor du es unterschreibst, muss klar sein, welcher Erhöhungsweg gemeint ist. Dieser Beitrag erklärt das Verlangen nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Betriebskostenvorauszahlung, eine Indexanpassung oder eine Modernisierungserhöhung wird nach anderen Regeln beurteilt. Die persönliche Leistbarkeit bleibt zusätzlich eine eigene Frage.
Das Schreiben dem richtigen Mietmodell zuordnen
Lege Mietvertrag, Nachträge und die letzten Änderungsmitteilungen daneben. Während einer laufenden Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen; auch bei geltender Indexmiete sieht § 557b diesen Erhöhungsweg nicht vor. [MODELL] [INDEX] Das heißt nicht, dass jede andere Zahlung eingefroren ist. Es zeigt, warum du den Vertragstyp vor dem Prozentrechnen klären musst.
Unsere redaktionelle Empfehlung ist, Zugang des Schreibens und betroffenen Betrag sofort festzuhalten. Trenne Grundmiete, Vorauszahlungen und weitere Positionen. Auf einem Umschlag sichtbares Versanddatum und tatsächlicher Zugang sind unterschiedliche Angaben. Behalte das vollständige Schreiben einschließlich Begründung und Anlagen.
Zwei Grenzen müssen zugleich passen
§ 558 setzt grundsätzlich voraus, dass die Miete beim vorgesehenen Wirksamwerden seit fünfzehn Monaten unverändert ist; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 bleiben dabei nach der Norm außer Betracht. [RAHMEN]
Außerdem begrenzt die ortsübliche Vergleichsmiete die Zielmiete. Sie wird nicht aus beliebigen aktuellen Verkaufs- oder Mietinseraten gebildet. § 558 Absatz 2 nennt vergleichbaren Wohnraum und einen Zeitraum von sechs Jahren sowie eine Ausnahme für preisgebundenen Wohnraum. Für deinen Abgleich sind deshalb die passenden Objektmerkmale und die tatsächlich verwendete Vergleichsgrundlage wichtig. [RAHMEN]
Daneben steht die Kappungsgrenze: grundsätzlich zwanzig Prozent innerhalb von drei Jahren, in entsprechend durch Landesverordnung bestimmten Gebieten fünfzehn Prozent. Gesetzliche Ausnahmen bleiben zu beachten. [RAHMEN] Die niedrigere Grenze gilt nicht schon deshalb, weil du deine Stadt als teuer empfindest. Frage für deine genaue Adresse und den relevanten Zeitpunkt nach der geltenden Verordnung. Dieser Beitrag enthält keine dauerhaft gültige Gebietsliste.
Die Begründung nachvollziehen
§ 558a verlangt Textform und eine Begründung. Als Begründungsmittel nennt die Vorschrift insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Für qualifizierte Mietspiegel enthält sie zusätzliche Mitteilungsanforderungen. [BEGRUENDUNG]
Prüfe, ob Baualtersgruppe, Wohnungsgröße, Lage und angesetzte Ausstattung zu deinem Objekt passen. Eine sachliche Rückfrage benennt den konkreten Unterschied: etwa eine als vorhanden angeführte Ausstattung, die tatsächlich fehlt. Ein pauschaler Satz wie das ist mir zu viel erklärt diesen Unterschied nicht. Umgekehrt beweist eine formal nachvollziehbare Begründung noch nicht jede materielle Berechnung.
Überlegungszeit und Zahlung unterscheiden
Nach § 558b schuldet die mietende Person die höhere Miete, soweit sie zustimmt, mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt sie nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann die Vermietung innerhalb der gesetzlichen weiteren Frist auf Zustimmung klagen. [ABLAUF] Schweigen sollte deshalb nicht als harmlose dauerhafte Erledigung behandelt werden. Dass eine Zustimmung verlangt wird, heißt zugleich nicht, dass die Forderung ungeprüft akzeptiert werden muss.
Für die Entscheidung kannst du frühzeitig passende Beratung nutzen. Gib dabei Zugangsdatum, vollständige Unterlagen und deinen konkreten Prüfpunkt an. Ändere nicht nebenbei andere laufende Mietzahlungen aufgrund einer selbst gebildeten Gesamtposition. Welche Reaktion im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom tatsächlich berechtigten Umfang ab.
§ 561 enthält bei einer Erhöhung nach § 558 zudem ein Sonderkündigungsrecht mit eigener Frist und eigener Wirkung auf die Erhöhung. [AUSZUG] Wer ohnehin umziehen möchte, sollte dieses Recht vor der Zustimmung und mit passender Prüfung des zeitlichen Ablaufs betrachten. Der bloße Wunsch nach einer neuen Wohnung ersetzt keine formgerechte Kündigung.
Ein Rechenbeispiel ohne Anspruchsentscheidung
Fiktiv beträgt die bisherige monatliche Grundmiete 800 Euro und die verlangte 900 Euro. Die Differenz beträgt 100 Euro, also 12,5 Prozent bezogen auf 800 Euro. Damit ist nur eine Rechenoperation erledigt. Selbst ein Betrag unter einer angenommenen Kappungsgrenze kann oberhalb der maßgeblichen Vergleichsmiete liegen; frühere Erhöhungen und Ausnahmen müssen ebenfalls in den passenden Zeitraum eingeordnet werden.
Geht das Verlangen im Oktober zu, ist im normalen Ablauf des § 558b der Beginn des dritten folgenden Kalendermonats der 1. Januar. Daraus folgt noch keine Bestätigung der Berechtigung. Am Ende deiner Vorbereitung stehen vielmehr drei Ergebnisse: zutreffender Erhöhungsweg, nachvollziehbare Sachprüfung und ein bewusst eingeplanter nächster Schritt innerhalb der relevanten Fristen.