Leserfrage: Welche Rolle spielen Zahlungszeitpunkt und Kenntnis des Eigentumsübergangs, wenn der Erwerber bereits vorausbezahlte Miete erneut fordert?
Du hast die Miete für mehrere Monate an die bisherige Vermietung vorausbezahlt. Dann wird deine deutsche Mietwohnung verkauft. Der Erwerber verlangt nun für einen Teil desselben Zeitraums erneut Miete. Ein Überweisungsbeleg ist wichtig, beantwortet aber nicht allein, für welche Monate die Zahlung auch gegenüber dem Erwerber wirkt.
§566 BGB regelt den Eintritt des Erwerbers bei nach Überlassung veräußertem Wohnraum. Für Rechtsgeschäfte über die Mietforderung, insbesondere Zahlungen, enthält §566c eine besondere zeitliche Regel. [BGB566][BGB566c] Dieser Beitrag setzt einen entsprechend geprüften Eigentumsübergang voraus und behandelt keine Zwangsversteigerung.
Vier Daten statt einer einzigen Zahlungsquittung
Bereite den bestehenden Vertrag, die Vorauszahlungsabrede und den Zahlungsnachweis vor. Ergänze, wann das Eigentum tatsächlich überging und wann du davon Kenntnis erlangtest. Eine erste Verkaufsabsicht, der Kaufvertragsabschluss und der Eigentumsübergang sind dabei nicht unbesehen dasselbe Datum.
Ordne außerdem die Vorauszahlung den einzelnen Mietmonaten zu. Ein Betrag ohne bestimmten Leistungszeitraum lässt offen, ob er laufende Miete, Sicherheit oder etwas anderes betrifft. Hier geht es ausschließlich um als Miete einzuordnende Vorleistung.
Die Kenntnisgrenze aus §566c anwenden
Nach §566c wirkt das Rechtsgeschäft dem Erwerber gegenüber grundsätzlich bis einschließlich des Kalendermonats, in dem die Mietpartei vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt. Bei Kenntnis nach dem 15. Tag erfasst die Wirkung auch den folgenden Kalendermonat. Ein nach dem Übergang vorgenommenes Rechtsgeschäft ist dagegen unwirksam gegenüber dem Erwerber, wenn die Mietpartei dabei den Eigentumsübergang kennt. [BGB566c]
Die Reihenfolge ist deshalb entscheidend. Die Aussage „Ich habe irgendwann an den alten Vermieter bezahlt“ darf nicht in eine unbeschränkte Erfüllung gegenüber jeder späteren Eigentümerperson übersetzt werden.
Fiktiver Fall mit drei vorausbezahlten Monaten
Eine Mietpartei bezahlt am 1. Oktober 2026 vereinbarungsgemäß die Miete für Oktober, November und Dezember an die bisherige Vermietung. Das Eigentum geht im erfundenen Fall am 10. Oktober über; sichere Kenntnis davon erhält die Mietpartei am 20. Oktober. Unterstellt sind die sonstigen Voraussetzungen der dargestellten Regel.
Für die Wirkung nach §566c werden Oktober und wegen Kenntnis nach dem 15. Tag auch November erfasst. Die Vorschrift schützt die vorausbezahlte Dezembermiete auf dieser Grundlage nicht ebenfalls. [BGB566c] Das zeigt, warum ein pauschaler Hinweis auf die gesamte alte Vorauszahlung eine Dezemberforderung des Erwerbers noch nicht erledigt.
Das Beispiel ist keine abschließende Zahlungsanweisung. Besondere Abreden, tatsächlicher Kenntnisstand und weitere rechtliche Einwände müssen im konkreten Fall mitgeprüft werden. Bei anders liegenden Daten wird die Monatszuordnung neu erstellt.
Eine doppelte wirtschaftliche Belastung getrennt aufarbeiten
Wenn der Erwerber eine Forderung hat, obwohl Geld bereits an die frühere Vermietung floss, sind die Rechtsbeziehungen auseinanderzuhalten. Frage in der Beratung zum einen nach der aktuellen Mietforderung und zum anderen nach einem möglichen Rückzahlungs- oder Ausgleichsanspruch gegen die frühere Seite. Der Artikel bestätigt keinen solchen Anspruch automatisch.
Leite eine neue Forderung nicht kommentarlos an die alte Kontaktperson weiter und warte dann unbegrenzt. Lass insbesondere klären, welcher Betrag gegenüber wem offen ist und wie Zahlungsrückstände vermieden werden können, ohne ungeprüft auf Rechte zu verzichten.
Den Monatsstand schriftlich festhalten
Erstelle eine kurze Übersicht je betroffenem Monat: ursprüngliche Zahlung, behauptete Wirkung gegenüber Erwerber, dessen aktuelle Forderung und noch offene Einordnung. Lege die zugehörigen Datumsnachweise daneben. So wird aus einem scheinbar einfachen Doppelzahlungsstreit eine konkret prüfbare Zeitfrage, an der alte Vorleistung und neuer Mietanspruch nachvollziehbar zusammengeführt werden.