Das Haus wirkt bezahlbar, das Erbbaurecht läuft aber wesentlich früher aus als deine geplante Finanzierung. Jetzt helfen weder die übliche Gesamtlaufzeit anderer Verträge noch ein mündlicher Hinweis, dass verlängert werden könne. Kauf, Restlaufzeit und Kreditangebot müssen sich auf dieselben nachgewiesenen Bedingungen beziehen.
Die Laufzeit aus den Unterlagen übernehmen
Unsere redaktionelle Empfehlung: Lass den aktuellen Vertrags- und Grundbuchstand erläutern. Notiere das konkrete Ende des Erbbaurechts, den vereinbarten Erbbauzins und einschlägige Änderungsregelungen. Unterscheide vorhandene Rechte, noch offene Verhandlungen und bloße Erwartungen. Ein historisches Schriftstück ist nicht ohne Prüfung eine aktuelle Verlängerungszusage.
Beschreibe außerdem, welchen Zeitraum du selbst wirtschaftlich planst. Eine erwartete spätere Veräußerung kann eine weitere Frage aufwerfen, ist aber keine Garantie für einen bestimmten Wert. Vergleiche deshalb nicht nur den heutigen Kaufpreis, sondern auch die ausdrücklich bekannten Bedingungen für die weitere Nutzung.
Eine Verlängerungsoption genau lesen
Frage nach, was ein genanntes Angebot tatsächlich umfasst: Zeitraum, Gegenleistung, Erbbauzins, notwendige Mitwirkungen und Verbindlichkeit. Eine grundsätzliche Gesprächsbereitschaft des Grundstückseigentümers beantwortet diese Punkte nicht. Lass den Wortlaut individuell prüfen, bevor du ihn als feste Grundlage deines Kredits verwendest.
§ 27 ErbbauRG enthält Regeln zu Entschädigung bei Zeitablauf und entsprechenden Vereinbarungen. Er behandelt auch eine bestimmte Verlängerungsmöglichkeit zur Abwendung der Entschädigungspflicht. [ERBBAU] Daraus folgt keine pauschale Zusage, dass dein gewünschter Vertrag beliebig und zu gleichen Kosten verlängert wird. Ebenso ist eine bestimmte Entschädigung nicht ohne Vertragsprüfung als sicheres Kapital einzuplanen.
Die Bank braucht dieselbe Vertragsfassung
Lege die tatsächliche Restlaufzeit und vorhandene Verlängerungsunterlagen beim Finanzierungsgespräch vor. Frage, welche Voraussetzungen das Institut für dein konkretes Angebot zugrunde legt. Dieser Beitrag nennt keine allgemeine Höchstlaufzeit oder Beleihungsquote für Erbbaurechte. Solche Aussagen wären ohne Bank und Vertragskonstellation zu weitgehend.
Stimmen die Unterlagen noch nicht zusammen, kläre die Reihenfolge der nächsten Schritte mit der Vertrags- und Finanzierungsseite. Ein vorläufiges Kreditangebot auf Basis einer angenommenen Verlängerung bestätigt nicht, dass diese bereits rechtlich vereinbart ist. Änderungen sollten in allen relevanten Unterlagen nachvollzogen werden.
Beispiel: Zwei Angebote gehen von verschiedenen Enddaten aus
Eine Käuferin erhält eine Finanzierungsskizze, die eine längere Nutzung voraussetzt. Die vorhandenen Erbbaurechtsunterlagen zeigen zunächst nur das bisherige Ende. Sie weist auf die Abweichung hin und fragt, welcher Nachweis für das Angebot erforderlich ist. Eine unverbindliche Verlängerungsabsicht behandelt sie bis zur Klärung nicht als bereits geänderten Vertrag.
Eine bewusste Entscheidung statt einer verdeckten Lücke
Erstelle am Ende eine Übersicht der verbindlichen Bedingungen und wesentlichen offenen Punkte. Darin stehen Laufzeit, Zahlungsverpflichtungen, Verlängerungsstand und Finanzierungsvoraussetzungen nebeneinander. Damit lässt sich erkennen, welche Frage die Kaufentscheidung noch verändern könnte. Das ersetzt keine Bewertung des Erbbaurechts, verhindert aber, dass eine langfristige Finanzierung stillschweigend auf einer kurzfristigeren Rechtsgrundlage geplant wird.