Grundstück und Vermietungstätigkeit getrennt darstellen
§ 1 Absatz 1a UStG regelt die Nichtsteuerbarkeit einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen unter den dort beschriebenen Voraussetzungen. [USTG_1980-1] Der Artikel stellt nicht jeden Verkauf einer vermieteten Immobilie automatisch darunter.
Unsere redaktionelle Empfehlung: Zeichne die vorhandenen und geplanten Vertragsbeziehungen mit ihren tatsächlichen Parteien auf. Wer vermietet vor dem Verkauf an die Nutzer? Wer soll dies danach tun? Welche Vereinbarungen gehen auf welcher geprüften Grundlage über, welche werden neu geschlossen?
Was ein entschiedener Zwischenmietfall zeigt
Der BFH verneinte im Urteil V R 12/13 vom 3. Juli 2014 eine Geschäftsveräußerung in einer Konstellation, in der die Verkäuferin das übertragene Objekt zurückmietete und ihre Vermietung gegenüber den bisherigen Mietern selbst fortführte. Das Gericht stellte auf die tatsächlich fortgesetzte Tätigkeit und den fehlenden Unternehmensübergang ab. [BFH-VR12-13]
Das ist ein historischer Fall mit eigener Vertragsgestaltung und einem damaligen Streitjahr. Er wird nicht als fertiges Ergebnis für deinen heutigen Verkauf verwendet. Er zeigt, welche Annahme vor der Preis- und Vertragsentscheidung konkret geprüft werden muss.
Ein erfundener Eigentümerwechsel ohne Wechsel der Außenvermietung
Eine Gesellschaft möchte ein Objekt veräußern. Sie soll danach vom neuen Eigentümer das gesamte Objekt mieten; ihre bisherigen Mietverträge mit den Nutzern sollen nach dem Plan unverändert bei ihr verbleiben. Im ersten Entwurf steht trotzdem nur „bestehender Vermietungsbetrieb wird übertragen“.
Sie gibt den vollständigen Vertragsplan an die Steuerberatung. Diese prüft die tatsächliche Übertragung, Fortführung und Behandlung. Eine einzelne Überschrift wird nicht verwendet, um eine vom Vertragsplan abweichende Tätigkeit zu behaupten.
Preisfolgen erst aus der konkreten Einordnung ableiten
Welche Umsatzsteuer-, Options- und möglichen Vorsteuerfragen sich ergeben, wird am Einzelfall untersucht. Der Artikel berechnet keine Quote, keine Berichtigung und keine automatische Erstattung. Die damaligen Zahlen aus der Gerichtsentscheidung sind kein heutiges Verkaufsmodell.
Fachliche Prüfung und Vertragserrichtung sollten dieselbe geplante Variante erhalten. Ändert sich die Rückmiete oder sollen doch andere Mietverhältnisse übergehen, ist dies eine tatsächliche Änderung der Prüfungsgrundlage.
Das Ergebnis verständlich festhalten
Notiere die bestätigte steuerliche Einordnung mit ihren konkreten Voraussetzungen und noch offenen Punkten bei der zugehörigen Entwurfsfassung. So bleibt nachvollziehbar, wer welche Tätigkeit übernimmt. Ein Eigentumswechsel und eine fortlaufende Mietzahlung werden nicht unbemerkt zu einem angeblich vollständigen Unternehmensübergang zusammengezogen.