Ein Haus gefällt dir, Preis und Übergabetermin sind besprochen. Im Grundbuch steht jedoch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot zugunsten eines Elternteils der verkaufenden Person. Die Erklärung „Das ist nur eine Familiensache“ beantwortet deine Erwerbsfrage nicht. Du brauchst eine Lösung, die sowohl den Kauf als auch eine geplante Bankbesicherung trägt.
Die Eintragung ist ein eigener Prüfgegenstand
§ 364c ABGB unterscheidet die persönliche Verpflichtung aus einem vertraglichen oder letztwilligen Verbot von dessen Wirkung gegenüber Dritten. Die Norm knüpft diese Drittwirkung an den dort genannten Angehörigenkreis und die Eintragung im öffentlichen Buch. Sie bestimmt außerdem, dass das Verbot den ersten Eigentümer verpflichtet, nicht dessen Erben oder sonstige Rechtsnachfolger. [VERBOT]
Das ist kein Auftrag, aus einem Nachnamen selbst auf die Wirksamkeit zu schließen. Lege aktuellen Grundbuchsauszug und zugrunde liegende Urkunde der rechtsberatenden Stelle vor. Lass erklären, wer berechtigt ist, welche Handlungen erfasst sind und welche Erklärung oder andere rechtliche Grundlage für den konkreten Vollzug benötigt wird. Förderungsrechtliche Verfügungsbeschränkungen sind ein anderer Prüfgegenstand und werden hier nicht mitbehandelt.
Zwei Vorhaben statt eines allgemeinen Einverständnisses
Schreibe deinen tatsächlichen Ablauf auf: Du möchtest Eigentum erwerben und dafür einen Kredit verwenden, dessen Besicherung die Bank gesondert beurteilt. Bitte die Vertragserrichtung, den Umgang mit dem Verbot für beide Vorgänge zu erläutern. Eine im Gespräch befürwortete Veräußerung sollte in deiner Planung nicht ungeprüft als ausreichende Antwort auf jede Belastungsfrage gelten.
Die rechtliche Beratung entscheidet, ob Zustimmung, Löschung oder ein anderer nachgewiesener Umstand maßgeblich ist. Lass dir auch erklären, welche Form benötigt wird und wann die passende Unterlage vorliegen muss. Dieser Artikel liefert keine verwendbare Zustimmungsklausel und behauptet kein allgemeines Recht, die berechtigte Person zur Mitwirkung zu zwingen.
Ein fiktiver Ablauf mit zwei unterschiedlichen Aussagen
Die Mutter der verkaufenden Person erklärt telefonisch, sie habe gegen den Verkauf nichts. Die kaufinteressierte Person hält deshalb ihre Finanzierungsplanung für erledigt. Die Bankunterlagen und die konkrete Eintragung wurden mit der Mutter aber noch gar nicht besprochen.
Eine bessere Vorbereitung beginnt mit einer gemeinsamen Sachverhaltsübersicht für Vertragserrichtung und Bank: die bezeichnete Eintragung, die dazugehörige Urkunde, der beabsichtigte Erwerb und die vorgesehene Besicherung. Danach wird festgehalten, welche fachlich geprüfte Erklärung von wem benötigt wird. Das Telefonat bleibt dokumentierter Gesprächsstand; es wird nicht zum ungeprüften Vollzugsnachweis aufgewertet.
Den Zeitplan an die fehlende Grundlage hängen
Unsere redaktionelle Empfehlung: Führe den Punkt bis zur fachlich bestätigten Erledigung sichtbar als offen. Frage, wie Kaufvertrag, Zahlung und Finanzierung mit der noch benötigten Mitwirkung verbunden werden sollen. Verlasse dich weder auf eine unbestätigte Zusage eines späteren Unterschriftstermins noch auf die Annahme, die Kanzlei werde jedes Hindernis nachträglich beseitigen können.
Wenn die berechtigte Person ihre Mitwirkung nicht erklärt, sich ihr Zustand geändert hat oder die Urkunde anders lautet als erwartet, muss der Ablauf neu beurteilt werden. Eigenmächtige Direktzahlungen oder ein vorgezogener Umbau lösen die Rechtsfrage nicht.
Dein Entscheidungsergebnis sollte verständlich sein: Welche konkrete Grundlage ermöglicht welche Handlung, ist diese Grundlage bereits vorhanden und welches verbleibende Risiko wurde dir erläutert? Erst damit lässt sich beurteilen, ob der angebotene Kauf zu deiner Finanzierung und deinem Zeitplan passt.