Leserfrage: Welche Angaben zur Ausnahme brauche ich vor meiner Vertragserklärung und wie unterscheide ich fehlende Information von falscher Form?
Für eine neue deutsche Mietwohnung wird eine hohe Anfangsmiete mit „Vormiete“ oder „Neubau“ erklärt. Wenn der einschlägige Rahmen der Mietpreisbremse gilt und die Zulässigkeit der verlangten Miete auf §556e oder §556f BGB gestützt wird, gehört eine bestimmte unaufgeforderte Auskunft vor deine Vertragserklärung. §556g Absatz 1 a regelt Inhalt und Folgen. Eine beruhigende Überschrift ersetzt diese Auskunft nicht. [BGB556g]
Zuerst den Rahmen bestätigen
Die Regel zur Anfangsmiete nach §556d hängt von einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet ab. Prüfe deshalb Ort, Vertragsdatum und die dann einschlägige Verordnung. Der Artikel behauptet keine bundesweit einheitliche örtliche Geltung. [BGB556d]
Er behandelt einen neuen Vertrag zum heutigen Rechtsstand. Für ältere Verhältnisse bestehen Übergangsvorschriften; insbesondere gilt die Auskunftspflicht des Absatz 1 a nicht für bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandene Mietverhältnisse. Eine heutige Vertragsprüfung darf daher nicht unverändert auf jeden Altvertrag übertragen werden. [EGBGB22949]
Welche Ausnahme wird tatsächlich behauptet?
Bei einer höheren Vormiete verlangt die Vorschrift die Angabe ihrer Höhe. Für eine behauptete Modernisierung nach §556e Absatz 2 ist darüber zu informieren, dass innerhalb der letzten drei Jahre vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Bei der Neubauausnahme geht es um die erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014; bei der anderen Ausnahme um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. [BGB556g][BGB556e][BGB556f]
Ordne die erhaltene Aussage genau einer behaupteten Grundlage zu. „Alles neu gemacht“ sagt für sich genommen noch nicht, welche gesetzliche Ausnahme beansprucht wird. Die rechtliche Richtigkeit der Ausnahme ist anschließend eine eigene Prüfung; eine formal vorhandene Auskunft macht die verlangte Miete nicht automatisch zulässig.
Zeitpunkt und Form sichern
Die Auskunft muss vor Abgabe deiner Vertragserklärung erfolgen. Bewahre deshalb erhaltene Nachrichten, Anlagen und die Abfolge bis zu deiner Erklärung auf. Nach §556g Absatz 4 bedürfen die betreffenden Erklärungen der Textform. [BGB556g]
Prüfe also getrennt, was mitgeteilt wurde, wann es dir vorlag und in welcher Form. Eine mündliche Erklärung beim Termin darf nicht stillschweigend als in jeder Hinsicht identisch mit einer rechtzeitigen formgerechten Auskunft behandelt werden.
Fehlender Inhalt und Formmangel haben unterschiedliche Folgen
Hat die vermietende Seite die Auskunft nicht erteilt, kann sie sich zunächst nicht auf die entsprechende zulässige Miete nach §556e oder §556f berufen. Nach formgerechter Nachholung sieht Absatz 1 a grundsätzlich einen Zeitraum von zwei Jahren vor. War die Auskunft dagegen lediglich nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, kann die Berufung auf die Ausnahme nach formgerechter Nachholung möglich werden. [BGB556g]
Im fiktiven Fall liegt zunächst nur ein allgemeiner Werbesatz vor. Die Mietinteressentin lässt prüfen, ob überhaupt eine inhaltliche Auskunft erteilt wurde oder nur deren Form fehlerhaft war. Diese Unterscheidung verändert die mögliche Nachholfolge erheblich.
Für eine konkrete Mietberechnung oder Rückforderung brauchst du weitere Prüfung. §556g enthält dazu zusätzliche Auskunfts- und Rügeregeln, die dieser Beitrag nicht vollständig abarbeitet. Sein Ergebnis ist ein belegter Informationsstand mit Inhalt, Datum und Form; eine eigenmächtige Zahlungsänderung wird daraus nicht pauschal abgeleitet.