Leserfrage: Ist eine private Bürgschaft zur Abwendung einer drohenden Zahlungsverzugskündigung automatisch auf drei Monatsmieten beschränkt?
Eine nahestehende Person hat Mietrückstände in Deutschland. Um eine drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden, sollst du eine Bürgschaft übernehmen. Du möchtest helfen und gehst davon aus, dass deine Haftung ohnehin auf drei Monatsmieten beschränkt sei. Gerade in dieser Situation ist diese Annahme gefährlich.
Den Anlass mit dem wirklichen Stand festhalten
Lege Rückstandsübersicht, Kündigungsandrohung und den vorgeschlagenen Text zusammen. Ist eine Kündigung erst angekündigt oder bereits erklärt? Welche konkrete Zusage der Vermietung steht der Bürgschaft gegenüber? Ein bloß erhoffter Wohnungserhalt ist keine nachgewiesene Vereinbarung darüber, was die andere Seite tatsächlich tun wird.
Der Beitrag betrifft die neue private Drittbürgschaft im laufenden Mietverhältnis zur Abwendung einer drohenden Zahlungsverzugskündigung. Eine verlangte Standardsicherheit bei Neuvermietung wird gesondert beurteilt.
Die gewöhnliche Kautionsgrenze nicht ungeprüft übertragen
§ 551 BGB begrenzt grundsätzlich die vom Mieter zu leistende Wohnraumsicherheit und schützt vor nachteiligen Abweichungen. [BGB551] Der BGH hat im Urteil VIII ZR 379/12 vom 10. April 2013 jedoch entschieden, dass Absatz 1 und 4 auf die dort behandelte zusätzliche Sicherheit eines Dritten zur Abwendung einer drohenden Zahlungsverzugskündigung keine Anwendung finden. [BGH37912]
Für diesen Sonderfall kam es nicht darauf an, ob die Sicherheit unaufgefordert angeboten oder von der Vermietung verlangt worden war. [BGH37912] Verlass dich deshalb nicht darauf, ein weiter formulierter Text werde später automatisch auf drei Monatsmieten zurückgeschnitten.
Umfang und Ende der Verpflichtung tatsächlich lesen
§ 765 BGB beschreibt eine eigene Verpflichtung gegenüber dem Gläubiger für fremde Verbindlichkeiten; auch künftige oder bedingte Verbindlichkeiten können erfasst werden. [BGB765] Prüfe, welche Forderungen, Zeiträume und Grenzen die konkrete Erklärung umfasst.
Im damaligen BGH-Fall wurde die Urkunde ohne die von der bürgenden Person später behauptete zeitliche und betragsmäßige Begrenzung ausgelegt. [BGH37912] Der Umstand, dass eine bisherige Sicherheit ersetzt werden sollte, bestätigte nicht automatisch einen gleich hohen Haftungsdeckel. Eine eigene Absicht muss daher nicht dem tatsächlich erklärten Inhalt entsprechen.
Vor einer privaten Unterschrift unabhängig beraten lassen
Lege den vollständigen Entwurf mit deiner wirtschaftlichen Lage zur eigenständigen Prüfung vor. Bitte um konkrete Erläuterung des maximalen beziehungsweise offenen Umfangs und der Bedingungen eines späteren Endes. Eine emotionale Zusage im Familiengespräch ersetzt diese Entscheidung nicht.
Für die hier behandelte private Bürgschaft verlangt § 766 BGB die schriftliche Erklärung und schließt die elektronische Form aus; die Norm enthält zudem eine Heilungsregel bei Erfüllung. [BGB766] Daraus sollte kein Plan entstehen, sich zunächst formlos zu verpflichten oder zu zahlen und erst anschließend über die Bedeutung nachzudenken.
Fiktive Entscheidung mit offenem Folgerisiko
Im erfundenen Fall betrifft die aktuelle Notlage zwei offene Monatsbeträge. Der vorgeschlagene Bürgschaftstext umfasst aber auch weitere laufende Verpflichtungen. Die helfende Person lässt genau diese Differenz vor ihrer Entscheidung erklären und klärt zugleich, welche Kündigungsabwehr tatsächlich zugesagt ist.
Die Entscheidung kann nur auf dem geprüften Umfang beruhen. Der Beitrag garantiert weder den Wohnungserhalt noch die Wirksamkeit jeder denkbaren Erklärung. Er soll verhindern, dass aus dem Wunsch nach begrenzter Soforthilfe unbemerkt eine erheblich weitergehende Haftungszusage wird.