Leserfrage: Wann schützt mich §556b Absatz 2 gegen einen vertraglichen Aufrechnungsausschluss und welche Schritte bleiben zu prüfen?
Du meinst, von der vermietenden Seite Geld zurückzubekommen, möchtest die Summe bei der nächsten Miete abziehen und findest im Vertrag einen Aufrechnungsausschluss. In Deutschland enthält §556b Absatz 2 BGB dafür eine besondere Schutzregel. Sie betrifft bestimmte Forderungen und verlangt eine rechtzeitige Anzeige der Absicht in Textform. Die Vorschrift bestätigt jedoch weder deine Forderung noch jede beliebige Verrechnung. [BGB556b]
Zuerst die eigene Forderung bestimmen
Schreibe auf, welchen Betrag du aus welchem konkreten Vorgang verlangst. Die Schutzregel nennt Forderungen aufgrund der §§536a oder 539 BGB sowie aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete. Eine beliebige andere Forderung wird nicht allein durch deine Bezeichnung zur erfassten Mietforderung. Die richtige Anspruchsgrundlage muss geprüft werden. [BGB556b]
Lege dazu Vertrag, Rechnungen, Zahlungsnachweise und die bisherige Korrespondenz zusammen. Eine noch ungeklärte Kostenschätzung ist etwas anderes als ein bestehender bezifferter Anspruch. Der Beitrag ersetzt keine Prüfung, ob beispielsweise eigene Reparaturausgaben überhaupt ersatzfähig sind.
Was der Vertragsausschluss verändert
§556b Absatz 2 erlaubt die dort bezeichnete Aufrechnung oder ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht entgegen einer vertraglichen Bestimmung, wenn die beabsichtigte Ausübung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt wurde. Eine nachteilige Abweichung von dieser Regel ist unwirksam. [BGB556b]
Die Einmonatsregel ist deshalb keine pauschale Aussage, jede Aufrechnung in jedem Mietvertrag sei immer erst nach einem Monat möglich. Prüfe den tatsächlich vereinbarten Ausschluss, seine Wirksamkeit und den gesetzlichen Schutz für deine Forderung gemeinsam. Für einen unmittelbar bevorstehenden Zahlungstermin darfst du nicht einfach so tun, als sei eine gerade versandte Nachricht bereits lange zugegangen.
Voranzeige und Aufrechnungserklärung trennen
Die Schutzregel verlangt eine lesbare Erklärung in Textform; die erklärende Person muss genannt sein und die gesetzlichen Anforderungen an einen dauerhaften Datenträger müssen erfüllt sein. Dokumentiere Inhalt und Zugang. Ein unbelegtes Telefongespräch bildet diese Anzeige nicht ab. [BGB126b][BGB556b]
Die eigentliche Aufrechnung erfolgt nach §388 durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. Eine Bedingung oder Zeitbestimmung macht diese Erklärung unwirksam. Lass daher den Unterschied zwischen vorheriger Absichtsanzeige und späterer rechtlich erforderlicher Erklärung beachten, statt unklare Formulierungen aus verschiedenen Mustern zusammenzusetzen. [BGB388]
Die Zahlungsfolge fachlich rechnen
Nach §387 müssen die allgemeinen Aufrechnungsvoraussetzungen vorliegen. §389 beschreibt das Erlöschen nur insoweit, wie die geeigneten Forderungen sich decken. Eine bestrittene eigene Forderung ist deshalb ein echtes Risiko für deine Mietzahlung. [BGB387][BGB389]
Im fiktiven Fall möchte eine Mietpartei 200 Euro verrechnen. Sie prüft zuerst, ob diese 200 Euro überhaupt geschuldet sind, welche Miete betroffen wäre und ob die vertraglich relevante Voranzeige rechtzeitig erfolgen kann. Eine klar formulierte Anzeige heilt keine fehlende Forderung.
Bring genau diese vier Punkte in die Beratung: Anspruch, Vertragsklausel, Zugang der Anzeige und beabsichtigte Erklärung. Ein Zurückbehaltungsrecht hat zudem andere Wirkungen als die Aufrechnung; die Begriffe sind keine austauschbaren Bezeichnungen für einen beliebigen Mietabzug.