Die nächste Abschlagsrechnung liegt vor. Auf der Baustelle ist viel passiert, aber die verlangte Summe lässt sich nicht unmittelbar zuordnen. Du musst nun zwei Fragen verbinden: Welche Leistung wird abgerechnet, und welche Regeln gelten für genau deinen Vertrag? Ein allgemeiner Ratenplan aus dem Internet beantwortet beides nicht zuverlässig.
Vor der Rechnung steht das Vertragsmodell
§ 650i BGB beschreibt den Verbraucherbauvertrag als Verpflichtung eines Unternehmers gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen. Ob der konkrete Vertrag darunterfällt, muss anhand seines tatsächlichen Umfangs eingeordnet werden. Nicht jeder Auftrag an einem privaten Wohnhaus wird hier pauschal gleichbehandelt. [RAHMEN]
Ein Bauträgervertrag enthält demgegenüber zusätzlich die Grundstücks- oder Erbbaurechtsübertragung. Für ihn schließt § 650u Absatz 2 unter anderem § 650m Absatz 1 ausdrücklich aus. [MODELL] Die im Folgenden erklärte 90-Prozent-Grenze wird deshalb nicht als universeller Zahlungsplan für einen Bauträgerkauf verwendet. Umgekehrt bedeutet dieser Ausschluss nicht, dass § 650m in sämtlichen Absätzen pauschal ausgeschlossen wäre.
Was soll die Aufstellung erklären?
§ 632a knüpft Abschläge an den Wert erbrachter, vertraglich geschuldeter Leistungen und verlangt eine Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Für nicht vertragsgemäß erbrachte Leistungen enthält die Vorschrift ein Recht, einen angemessenen Teil des Abschlags zu verweigern. Die konkrete Höhe wird hier nicht aus einer pauschalen Internetquote abgeleitet. [LEISTUNG]
Praktisch wird die Rechnung deshalb mit der vereinbarten Leistung, bestätigten Änderungen und dem nachvollziehbaren Leistungsstand verbunden. Ein Foto eines fertigen Raums erklärt nicht automatisch den ganzen abgerechneten Umfang. Bei Unklarheit wird die konkrete Position technisch und rechtlich beurteilt, statt vorschnell alles zu bezahlen oder die gesamte Forderung pauschal zurückzuweisen.
Die einzelne Rechnung und die Gesamtsumme
Für Abschläge nach § 632a im einschlägigen Verbraucherbauvertragsrahmen begrenzt § 650m Absatz 1 die Gesamtsumme auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der dort bezeichneten Nachtragsvergütung. Absatz 2 sieht bei der ersten Abschlagszahlung grundsätzlich eine fünfprozentige Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel vor und regelt weitere Einzelheiten. [SCHUTZ]
In einem vereinfachten fiktiven Beispiel beträgt die maßgebliche Gesamtvergütung unverändert 300.000 Euro. 90 Prozent ergeben 270.000 Euro. Bereits geleistete Abschläge von 250.000 Euro und eine neue Forderung von 30.000 Euro würden zusammen 280.000 Euro ergeben. Der Unterschied ist eine konkrete Rückfrage wert; das Beispiel ist keine Zahlungsanweisung. Auch unterhalb einer Gesamtgrenze muss die einzelne Forderung begründet sein.
Aus drei Unterlagen wird ein prüfbarer Stand
Halte Vertragsgrundlage, Leistungsnachweise und vollständigen bisherigen Zahlungsverlauf zusammen. Eine Sicherheitszusage wird mit ihrem tatsächlichen Inhalt zugeordnet, nicht nur anhand ihrer Überschrift abgehakt. Geplante Nachträge und bereits wirksame Änderungen bleiben getrennt.
Bei einer bedeutsamen Differenz oder laufenden Frist braucht die konkrete Forderung rechtzeitig eine passende fachliche Prüfung. Der Zweck der Vorbereitung ist, dass diese Prüfung ohne Suche nach verstreuten Rechnungen beginnen kann. Baufortschritt, Zahlungsanspruch und Sicherheit hängen zusammen; keiner der drei Punkte wird allein durch den beruhigenden Eindruck einer geschäftigen Baustelle ersetzt.