Eine seit Jahren bestehende deutsche Gesellschaft bürgerlichen Rechts verkauft ihr Grundstück. Im vorhandenen Grundbuch stehen noch die Gesellschaft und namentlich bezeichnete Gesellschafter nach früherem Recht. Die Beteiligten vermuten, dieser Auszug reiche für jeden heutigen Vollzug. Gerade die alte Eintragungsform kann aber eine zusätzliche Vorbereitung auslösen.
Den alten Eintrag nicht mit dem heutigen Registerstand gleichsetzen
§ 47 Absatz 2 GBO verknüpft die Eintragung eines Rechts für eine GbR mit ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister. [GBO-47] Für alte Grundbuchstände enthält Artikel 229 § 21 EGBGB besondere Übergangsregeln. Absatz 1 beschreibt, dass Eintragungen, die ein Recht einer GbR betreffen, grundsätzlich erst nach dem dort bezeichneten Register- und Grundbuchübergang erfolgen sollen. [EGBGB-229-21]
Dies ist keine Aussage, jede unberührte alte GbR müsse aufgrund dieses Artikels sofort ihr Grundstück verkaufen oder ihren Bestand beliebig ändern. Es geht um den konkreten heutigen Vorgang und seine Voraussetzungen.
Gesellschaftsgeschichte für das Notariat ordnen
Unsere redaktionelle Empfehlung: Stelle den vorhandenen Grundbuchbeleg, die tatsächliche Gesellschaftsbezeichnung und bekannte Änderungen im Gesellschafterbestand zusammen. Lege Unsicherheiten offen. Eine Person, deren Name noch in einer alten Eintragung steht, wird nicht allein deshalb als heute unverändert zuständig behandelt.
Artikel 229 § 21 enthält auch Regeln für unrichtig gewordene alte Gesellschaftereinträge, benötigte Bewilligungen und bestimmte frühere Erklärungs- oder Antragsstände. [EGBGB-229-21] Welche Regel im Einzelfall greift, prüft das Notariat anhand der tatsächlichen Geschichte. Der Beitrag erstellt keine eigene Registeranmeldung.
Ein erfundener längst ausgeschiedener Gesellschafter
Eine Grundstücks-GbR möchte einen schnellen Übergabetermin anbieten. Ein früherer Gesellschafter ist im alten Auszug noch genannt, im laufenden Alltag aber seit Jahren nicht mehr beteiligt. Die verbleibenden Personen wollen seinen Namen im Verkaufsdatenblatt einfach weglassen.
Statt den Widerspruch still zu bereinigen, reichen sie die vorhandenen Unterlagen und den bekannten Änderungsverlauf zur Prüfung ein. Das Notariat klärt die nötigen Erklärungen und den passenden Registerweg. Aus einem intern vertrauten Gesellschaftsnamen wird keine fingierte aktuelle Registeridentität.
Alte Vorgänge nicht pauschal nach neuer Routine behandeln
Gab es bereits vor dem maßgeblichen Übergang eine Bewilligung, einen Antrag oder eine Vormerkung, werden Zeitpunkt und Vorgang präzise angegeben. Die Übergangsnorm unterscheidet bestimmte Konstellationen. [EGBGB-229-21] Ein heutiger allgemeiner Hinweis auf das Gesellschaftsregister ersetzt diese Prüfung nicht.
Ebenso bleibt die wirksame Vertretung im Verkauf eine eigene Frage. Der Artikel leitet aus einem Registerübergang nicht ab, wer ohne weiteren Nachweis allein unterschreiben darf.
Termine vom geklärten Weg abhängig machen
Plane den Verkauf erst mit dem bestätigten Vorbereitungsbedarf. Der Käufer soll wissen, welche Schritte tatsächlich vorgesehen und welche noch offen sind. Die Aufgabe endet mit einem konsistenten Vorgang aus Gesellschaft, Register und betroffenem Grundstück, nicht mit einem kosmetisch aktualisierten Namen im Exposé.