Leserfrage: Wann besteht für benachbarte Kategorie-D-Wohnungen ein gesetzlicher Zumietungsweg?
Du bewohnst eine kleine ältere Wohnung. Die benachbarte Einheit wird frei und eine Verbindung könnte eine bessere Wohnung ergeben. Allein die Nachbarschaft verschafft dir kein allgemeines Vorrangsrecht. § 5 MRG enthält jedoch einen eng umrissenen besonderen Zumietungsweg, der bei passenden Tatsachen gezielt geprüft werden kann.
Der erste Filter: Welche Wohnungen sind gemeint?
Absatz 2 behandelt eine durch Beendigung frei werdende Wohnung der Kategorie D und eine zur Standardanhebung geeignete Nachbarwohnung ebenfalls der Kategorie D. Die mögliche Verbindung muss zu einer Wohnung der Kategorie C mit einer Nutzfläche bis 90 Quadratmeter führen. Dazu müssen baurechtliche Zulässigkeit sowie bautechnische Möglichkeit und Zweckmäßigkeit bestehen. [MRG5]
Eine als alt oder einfach bezeichnete Wohnung erfüllt diese Merkmale nicht allein wegen ihres äußeren Eindrucks. Die Kategorien folgen gesetzlichen Ausstattungsmerkmalen. [MRG15a] Auch die erforderliche MRG-Anwendung ist vorab zu bestätigen. [MRG1]
Der zweite Filter: Welche Verbesserung soll tatsächlich erfolgen?
Die Norm sieht unter ihren Voraussetzungen vor, dass vor Vermietung an einen Dritten dem geeigneten benachbarten Hauptmieter die Zumietung und Umgestaltung angeboten wird. Sie nennt zugleich die Ausnahme, dass die Vermietung die frei werdende Wohnung durch andere bezeichnete bautechnische Maßnahmen selbst zur Kategorie C verbessert. [MRG5]
Es ist daher keine sichere Aussage, jede frei werdende D-Wohnung müsse in jedem Fall mit deiner Wohnung verbunden werden. Frage nach dem tatsächlich vorgesehenen Vorhaben. Eine bloße vage Verkaufsabsicht oder ein eigenes Wunschmaß ersetzt die gesetzlichen Voraussetzungen nicht.
Zwei fiktive Nachbarfälle
Bei Sara sind beide Wohnungen zunächst als Kategorie D beschrieben. Eine fachliche Untersuchung soll erst klären, ob die Verbindung baulich und rechtlich möglich ist und die Größenanforderung erfüllt. Sara lässt diese offenen Voraussetzungen benennen, bevor sie von einem bereits gesicherten Angebot ausgeht.
Bei Ben wird die Nachbarwohnung ebenfalls frei, seine eigene Wohnung erfüllt jedoch eine andere Kategorie. Seine allgemeine Vergrößerungsidee ist deshalb nicht automatisch derselbe gesetzliche Fall. Er kann eine freiwillige Lösung anfragen, sollte sie aber nicht mit einem ungeprüften Anspruch nach Absatz 2 gleichsetzen.
Ein Angebot ist ein zeitkritisches Dokument
§ 5 nennt für das Anbot den eingeschriebenen Brief als ausreichenden Absendungsweg und eine Annahme binnen 30 Tagen, andernfalls erlischt das Zumietungsrecht. [MRG5] Bewahre deshalb Brief und Umschlag auf und lass den konkreten Fristlauf sowie eine wirksame Annahme sofort prüfen. Dieser Artikel erfindet keinen persönlichen Fristbeginn anhand einer unverbindlichen mündlichen Vorankündigung.
Vor der Bindung solltest du Umfang der Verbindung, tatsächliche Umgestaltung, Kostenverantwortung und den vorgesehenen Mietzins nachvollziehen können. Ein angenommenes Angebot ist keine fertige technische Ausführung. Absatz 3 behandelt außerdem besondere spätere Vereinbarungen mit einem neuen Hauptmieter; übernimm deren Verpflichtungen nicht ohne Verständnis des Wortlauts.
Das sinnvolle Ergebnis deiner Prüfung
Lege Kategoriebelege, Wohnungspläne, das tatsächliche Freiwerden, die vorgesehene Maßnahme und ein vorhandenes Angebot zusammen. Hole für Baufragen und Vertragsfolgen die passende Fachprüfung ein. § 5 kann eine konkrete Verbesserungschance eröffnen. Er ist weder ein universelles Vorrecht auf die nächste freie Tür noch eine Garantie, dass dein gewünschter Umbau genehmigt und leistbar ist.