Leserfrage: Ist nach vollständiger Schonfristzahlung auch die hilfsweise ordentliche Kündigung automatisch erledigt?
Im Kündigungsschreiben steht „fristlos, hilfsweise ordentlich“. Nach der Räumungsklage werden die Mietrückstände vollständig ausgeglichen. Die Erleichterung ist verständlich. Trotzdem muss jetzt geklärt werden, welche der beiden Kündigungen rechtlich erledigt ist und welche Prüfung noch offenbleibt.
Der BGH hat im Urteil VIII ZR 106/23 vom 23. Oktober 2024 erneut entschieden: Die Schonfristzahlung nach §569 Absatz 3 Nummer 2 BGB macht eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung nicht automatisch unwirksam. [BGH10623] Daraus folgt umgekehrt noch nicht, dass die ordentliche Kündigung in jedem Fall wirksam wäre.
Den Heilungsweg zuerst genau feststellen
Bei der hier behandelten fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen nach §543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 nennt §569 einen besonderen Heilungsweg. Spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs muss die Vermietung hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach §546a Absatz 1 befriedigt sein; auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung ist erfasst. Eine bereits entsprechend geheilte Kündigung in den vorausgehenden höchstens zwei Jahren schließt diese Wirkung aus. [BGB543][BGB569]
Ein ausgeglichener alter Monatsrückstand ist daher nicht allein die vollständige Prüfung. Lass die maßgeblichen fälligen Beträge, den tatsächlichen Ausgleich oder die öffentliche Verpflichtung sowie einen möglichen früheren Schonfristfall feststellen.
Nicht vom Datum des Klagebriefs rechnen
Die Frist knüpft an die Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs an. §261 Absatz 1 ZPO verbindet Rechtshängigkeit mit Klageerhebung; §253 Absatz 1 beschreibt diese durch Zustellung der Klageschrift. [ZPO261][ZPO253] Das aufgedruckte Datum eines anwaltlichen Schreibens oder der Eingang eines Entwurfs ist deshalb keine belastbare Ersatzgröße.
Sichere das tatsächliche Zustellungsdatum samt Umschlag beziehungsweise Zustellungsunterlagen und lass den maßgeblichen Ablauf berechnen. Zahlungen, Buchungsnachweise und behördliche Erklärungen gehören mit Datum dazu. Dieser Beitrag berechnet keine individuelle Prozessfrist aus unvollständigen Angaben.
Die zweite Kündigung bleibt eine eigene Rechtsfrage
Die ordentliche Kündigung kann auf eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten gestützt werden. [BGB573] Im BGH-Fall waren die Voraussetzungen nicht abschließend festgestellt. Die Sache wurde zurückverwiesen. Zu prüfen waren insbesondere die Gesamtwürdigung des Zahlungsverzugs und eine mögliche ausnahmsweise Treuwidrigkeit der Berufung auf die ordentliche Kündigung. [BGH10623]
Für die Beratung werden deshalb Dauer und Höhe des Rückstands, seine Ursachen, der belegte Ablauf und der Ausgleich benötigt. „Alles bezahlt“ ersetzt diese Würdigung nicht; „hilfsweise ordentlich“ ersetzt ihrerseits keine wirksame Kündigungsbegründung.
Fiktiver Fall mit zwei Ergebnisspalten
Eine Mietpartei hat Rückstände nach Klagezustellung vollständig ausgeglichen. Die Beratung bestätigt nach Prüfung der Voraussetzungen die Heilung der fristlosen Kündigung. In der Übersicht steht dort: „erledigt durch geprüfte Schonfristwirkung“.
Daneben bleibt die ordentliche Kündigung mit ihrem eigenen Beendigungszeitpunkt und ihren Voraussetzungen stehen. Für sie werden noch Tatsachen zur Pflichtverletzung und zur Gesamtwürdigung aufgearbeitet. Die Mietpartei legt dem Gericht daher Zahlungsbelege vor und bearbeitet zugleich die offenen Einwendungen innerhalb der gesetzten Verfahrensfristen. Sie erklärt den gesamten Rechtsstreit nicht aufgrund der Überweisung für erledigt.
Den Verfahrensstand ausdrücklich klären
Auch nach der Zahlung müssen gerichtliche Schreiben, Termine und die konkrete Räumungsforderung weiter bearbeitet werden. Lass klären, auf welchen Kündigungsgrund die Gegenseite ihren Anspruch noch stützt und welche prozessuale Reaktion erforderlich ist. Der praktische Gewinn der Trennung ist ein vollständiger Beratungsauftrag: Heilungswirkung nachweisen und verbleibende Kündigung eigenständig prüfen.