Leserfrage: Ist eine Schadensverrechnung mit der Barkaution allein wegen mehr als sechs Monaten seit Rückgabe ausgeschlossen?
Mehr als sechs Monate nach Rückgabe der deutschen Wohnung erhältst du eine Kautionsabrechnung. Die Vermietung verrechnet einen behaupteten Schaden mit deinem Barkautionsguthaben. Du hältst die Forderung wegen des Zeitablaufs für verjährt. Jetzt müssen zwei Fragen auseinandergehalten werden: Besteht der behauptete Schaden überhaupt, und kann er trotz zwischenzeitlicher Verjährung zur Aufrechnung verwendet werden?
Den tatsächlichen Rückerhalt und die Abrechnung festhalten
§548 Absatz 1 BGB nennt für bestimmte Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen eine sechsmonatige Verjährung ab Rückerhalt der Mietsache. [BGB548] Sichere deshalb den tatsächlichen Übergabeablauf, nicht nur das vertragliche Mietende.
Lege daneben Kautionsvereinbarung, Einzahlung, vorhandene Abrechnungen und die Erklärung zur Verrechnung bereit. Der Beitrag betrifft eine Barkaution nach beendetem Wohnraummietverhältnis. Eine Bürgschaft oder der Zugriff während eines laufenden Vertrags wird nicht ohne weitere Prüfung gleich behandelt.
Verjährung und Aufrechnung sind unterschiedliche Prüfungen
§215 BGB enthält eine Ausnahme: Zwischenzeitliche Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch beim erstmalig möglichen Aufrechnen noch nicht verjährt war. Die allgemeinen Voraussetzungen ergeben sich unter anderem aus §387. [BGB215][BGB387]
Die praktische Frage endet deshalb nicht bei „Sechs Monate sind vorbei“. Zugleich macht §215 eine unbegründete Forderung nicht berechtigt. Forderungsart, tatsächliche Voraussetzungen, Zeitpunkte und konkrete Sicherungsvereinbarung gehören zusammen in die Prüfung.
Die besondere Bedeutung der Barkautionsabrede verstehen
Im Urteil VIII ZR 184/23 vom 10. Juli 2024 hat der BGH die typische Barkautionsabrede im Wohnraummietverhältnis ausgelegt. Die mögliche Befriedigung durch Aufrechnung soll regelmäßig nicht daran scheitern, dass die Vermietung das Verlangen nach Geldersatz statt Wiederherstellung erst nach Eintritt der Verjährung ausübt. [BGH18423]
Das ist eine bestimmte rechtliche Einordnung des Sicherungs- und Aufrechnungsfalls. Daraus folgt weder ein unbegrenztes Recht zum Einbehalt jeder Kaution noch die Feststellung, jeder spätere Reparaturbetrag sei geschuldet. Ein anders gelagerter Vertrag oder eine abweichende Forderungsart muss gesondert eingeordnet werden.
Den behaupteten Schaden weiterhin genau bestreiten oder bestätigen
Gerade das Urteil zeigt die Grenze: Der BGH verwies zurück, damit die tatsächlichen Voraussetzungen der behaupteten Schadensersatzansprüche festgestellt werden. [BGH18423] Die Verjährungsfrage hatte diese Sachprüfung nicht ersetzt.
Bereite deshalb Einzugs- und Rückgabezustand, Protokolle, datierte Fotos und die konkrete Kostenaufstellung vor. Welche Beschädigung wird dir zugerechnet? Welche Leistung soll erforderlich gewesen sein? Was ist an Ursache oder Höhe strittig? Gib einen tatsächlichen Widerspruch nicht auf, nur weil eine Aufrechnung rechtlich möglich sein könnte.
Fiktiver Fall mit zwei getrennten Einwendungen
Eine Mietpartei erhält im erfundenen Fall spät eine Verrechnung wegen einer beschädigten Stelle. Sie beruft sich auf Verjährung und legt zusätzlich ein Einzugsfoto vor, auf dem dieselbe Stelle bereits erkennbar ist.
Die Beratung prüft zunächst die besondere Aufrechnungslage anhand aller Zeitpunkte und der Barkautionsvereinbarung. Unabhängig davon wird die behauptete neue Schadensverursachung mit dem früheren Zustand verglichen. Das Beispiel verspricht weder vollständige Auszahlung noch einen berechtigten Abzug.
Eine positionsbezogene Antwort verlangen
Bitte um eine vollständige Kautionsabrechnung mit Guthaben, Zinsen, jeder Gegenforderung und bereits ausgezahltem Rest. Die abschließende Position benennt anschließend sowohl die rechtlichen als auch die tatsächlichen Einwendungen. So hängt deine Reaktion nicht an einer vermeintlich universellen Sechsmonatsregel, und ein strittiger Schaden bleibt tatsächlich strittig, bis er geklärt ist.