Leserfrage: Wie unterscheide ich die Herstellungs-Endabrechnung meiner WGG-Mietwohnung von einer gewöhnlichen jährlichen Abrechnung?
Jahre nach dem Erstbezug deiner österreichischen WGG-Mietwohnung schickt die Bauvereinigung eine „Endabrechnung“. Du hältst sie zunächst für die gewöhnliche Jahresabrechnung. Bevor du Nachzahlung, Belege und Fristen beurteilst, muss jedoch klar sein, ob die gesamten Herstellungskosten des Bauvorhabens abgerechnet werden.
Den Gegenstand am vollständigen Dokument prüfen
Suche nach dem bezeichneten Bauvorhaben, Abrechnungsumfang und der Überleitung zu deinem Vertrag. Sind tatsächlich gesamte Herstellungskosten gemeint oder nur laufende Bewirtschaftungskosten? Eine Endabrechnung beim Auszug ist wieder ein anderer Vorgang.
§18 Absatz 3 WGG verpflichtet die Bauvereinigung zur Endabrechnung der gesamten Herstellungskosten. Die Norm nennt grundsätzlich fünf Jahre nach erstmaligem Bezug und enthält eine besondere jährliche Verlängerungsregel bei geförderten Bauvorhaben und noch nicht entsprechend genehmigter förderungsrechtlicher Abrechnung. [WGG18] Ein bloßes Gebäudealter erlaubt deshalb keine abschließende Aussage zur Verspätung.
Die Zeitdaten mit ihren Belegen erfassen
Notiere Erstbezug, nachweisbare Legung der konkreten Endabrechnung und vorhandene Angaben zur Förderabrechnung. Lass erklären, welche Fassung dir vorliegt und welche Änderungen später vorgenommen wurden. Fehlende Daten werden als offen vermerkt.
Die Norm sieht Belegeinsicht innerhalb von drei Jahren nach Legung vor. Einwendungen gegen die Höhe der zugrunde gelegten gesamten Herstellungskosten sind binnen drei Kalenderjahren ab Legung gerichtlich beziehungsweise bei der zuständigen Gemeinde nach dem gesetzlichen Verweis geltend zu machen. [WGG18] Diese Formulierung wird nicht eigenständig in eine ungeprüfte Zahl von Tagen umgerechnet.
Eine Beleganfrage nicht mit gerichtlicher Geltendmachung gleichsetzen
Bereite die sachliche Prüfung anhand konkret benannter Kostenpositionen vor. Von eingesehenen Belegen können auf Verlangen auf eigene Kosten Kopien verlangt werden. [WGG18] Notiere, welche Rechnung zu welcher Abrechnungszeile gehört und welche Zuordnung nicht nachvollziehbar ist.
Wenn ein tatsächlicher Einwand verbleibt, lass frühzeitig Zuständigkeit, Frist und erforderlichen Schritt klären. Eine E-Mail mit der Bitte um Erklärung ist nicht ohne Weiteres die in Absatz 3 verlangte gerichtliche oder gemeindliche Geltendmachung. Auch ein zugesagter späterer Besprechungstermin wird nicht automatisch als Fristverlängerung behandelt.
Andere Preisfragen daneben richtig abgrenzen
§18 enthält zusätzlich besondere Regeln zu Fixpreisen und späteren Entgeltanpassungen. [WGG18] Eine Frage zur offenkundigen Unangemessenheit eines Kauf-Fixpreises erhält daher nicht ungeprüft den Herstellungsabrechnungsweg dieses Beitrags.
Im erfundenen Fall beanstandet die Mietpartei eine bestimmte in der Herstellungsabrechnung enthaltene Position. Sie prüft zuerst die Überleitung und lässt dann den richtigen Verfahrensweg bestimmen. Die gewöhnliche Betriebskostenabrechnung des Vorjahres bleibt in einem eigenen Vorgang. Das Beispiel bestätigt weder einen Kostenfehler noch eine schon erfolgreiche Rückforderung.
Mit einem bestimmten Prüfergebnis abschließen
Zum Abschluss stehen entweder eine nachvollziehbare Erklärung der Position oder ein konkret formulierter weiterer Einwand mit geklärtem Durchsetzungsweg. Bewahre Nachweise zur Legung und sämtlichen Fassungen gemeinsam mit der fachlichen Auskunft auf. Die wesentliche Entscheidung betrifft nicht das Wort „Endabrechnung“, sondern ihren wirklichen Gegenstand und den dazugehörigen gesetzlichen Weg.