Leserfrage: Kann die Vermietung die aktuelle Mängelbeseitigung allein wegen des lange zurückliegenden erstmaligen Auftretens verweigern?
Ein Mangel deiner deutschen Wohnung besteht schon seit Jahren. Du verlangst nun erneut seine Beseitigung. Die Vermietung antwortet, seit der ersten Meldung seien mehr als drei Jahre vergangen, deshalb werde nicht mehr gearbeitet. Für diese Antwort ist entscheidend, welchen Anspruch du aktuell verfolgst und ob der Mietvertrag fortbesteht.
Gegenwärtige Erfüllung und alte Geldforderung unterscheiden
§535 BGB betrifft auch die Erhaltung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands während der Mietzeit. [BGB535] Eine Forderung, den aktuellen Mangel zu beseitigen, wird daher nicht ohne Weiteres wie eine einzelne längst abgeschlossene frühere Geldforderung behandelt.
Notiere dein konkretes Ziel: verlangst du eine heute noch nötige Leistung oder die Erstattung früherer Ausgaben beziehungsweise überzahlter Beträge? Der Beitrag behandelt vor allem die aktuelle Mängelbeseitigung im laufenden Mietverhältnis. Andere Anspruchsarten und ein bereits beendeter Vertrag benötigen eine eigene zeitliche Prüfung.
Die laufende Erhaltungspflicht rechtlich einordnen
Im Urteil VIII ZR 104/09 vom 17. Februar 2010 hat der BGH den Mängelbeseitigungsanspruch während der Mietzeit als unverjährbar eingeordnet. Die vermieterseitige Pflicht ist eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung, die während des bestehenden Vertrags gleichsam fortlaufend neu entsteht. [BGH10409]
Der bloße Verweis auf das Alter der ersten Meldung erledigt die aktuelle Leistungsfrage deshalb nicht. Das Urteil bestätigt aber nicht automatisch, dass jede heute verlangte Verbesserung überhaupt geschuldet ist. Ein Mangel, der richtige vertragliche Zustand und die konkrete Zuständigkeit bleiben zu prüfen.
Den heutigen Zustand nachvollziehbar belegen
Stelle die frühere Meldung mit dem aktuellen Zustand zusammen. Besteht dieselbe Störung noch? Hat sie sich verändert, wurde zwischenzeitlich gearbeitet oder ist ein neues Problem hinzugekommen? Alte Fotos zeigen nicht allein den heutigen Zustand; neue Aufnahmen ersetzen umgekehrt keine unzutreffend behauptete frühere Meldung.
Informiere die Vermietung über die tatsächlich noch bestehende Beeinträchtigung und den nötigen nächsten Schritt. Die Anzeigepflicht nach §536c bleibt eine gesonderte Frage. [BGB536c] Die Aussage zur Verjährung ist kein Anlass, wichtige Veränderungen oder einen neu eingetretenen erheblichen Mangel ungemeldet zu lassen.
Eine Verwirkung nicht mit bloßem Zeitablauf gleichsetzen
Der BGH hat im selben Urteil die Verwirkung getrennt betrachtet. Sie verlangt zusätzlich besondere Umstände des Verhaltens, die ein schutzwürdiges Vertrauen auf die künftige Nichtgeltendmachung begründen; bloß verstrichene Zeit genügt dafür nicht. [BGH10409]
Lege deshalb auch spätere Vereinbarungen und Erklärungen vor. Eine möglicherweise relevante Abrede wird nicht verschwiegen. Ebenso wird jahrelanges Schweigen nicht allein anhand seiner Dauer als bereits abschließend bestätigter Anspruchsverzicht behandelt. Die konkrete Einwendung gehört mit ihrem tatsächlichen Inhalt in die Prüfung.
Fiktiver Fall und bestimmter nächster Schritt
Eine Mietpartei hat im erfundenen Fall einen Defekt früher gemeldet und die Angelegenheit zeitweise nicht weiterverfolgt. Die Störung besteht aktuell fort. Auf ihre neue konkrete Leistungsforderung wird lediglich das damalige Meldedatum genannt.
Die Beratung prüft den heutigen Mangel, fortbestehenden Vertrag und vorhandene Erklärungen. Die Mietpartei bittet anschließend um eine sachliche Antwort auf die aktuelle Beseitigungsfrage. Sie leitet daraus weder eigenmächtigen unbegrenzten Mieteinbehalt noch automatisch Ersatz sämtlicher vergangener Kosten ab. Das Ergebnis ist eine begründete aktuelle Leistungsposition mit klar abgegrenzten weiteren Ansprüchen.