Das Haus passt fast. Für die gewünschte Zufahrt oder Erweiterung brauchst du zusätzlich das Nachbargrundstück. Dessen Eigentümer möchte heute noch nicht verkaufen, bietet aber ein „Vorkaufs- oder Ankaufsrecht“ an. Die beiden Begriffe dürfen in deiner Kaufentscheidung nicht als gleichwertige Zusage stehen bleiben.
Den notwendigen zweiten Erwerb offen aussprechen
Beschreibe zunächst, was du ohne das zusätzliche Grundstück mit dem Haus tatsächlich anfangen kannst. Ist der spätere Zukauf ein angenehmer Wunsch oder Voraussetzung für deine wesentliche Nutzung? Eine bauliche oder öffentlich-rechtliche Zulässigkeit ergibt sich aus einem privaten Erwerbsrecht allein nicht. Diese Fragen bleiben gesondert zu prüfen.
Unsere redaktionelle Empfehlung: Bewerte das heute angebotene Haus einmal mit und einmal ohne den erhofften zweiten Erwerb. Wenn es ohne diesen Schritt deinen Bedarf verfehlt, muss die Sicherung des zweiten Schritts vor deiner bindenden Entscheidung fachlich geklärt sein.
Die Erklärung auf ihren Auslöser prüfen lassen
Beim Vorkaufsrecht nach §463 BGB ist der Kaufvertrag des Verpflichteten mit einem Dritten der gesetzliche Auslöser. Das erklärt gerade keine allgemeine Befugnis, den Nachbarn jederzeit zum Verkauf zu bewegen. [VORKAUF]
Welche Wirkung ein angebotenes Ankaufsrecht oder eine andere Erwerbsvereinbarung hat, bestimmt sich nach ihrer konkreten Gestaltung. Lass erläutern, wer den Erwerb auslösen kann, unter welchen Voraussetzungen und für welchen genau bezeichneten Gegenstand. Ein Gespräch über spätere Verkaufsbereitschaft beantwortet diese Fragen nicht.
Preis und Reichweite nicht bis später vertagen
Für deine Entscheidung müssen auch Preisbestimmung, Dauer, persönliche Berechtigung und mögliche rechtliche Sicherung verständlich werden. Hierfür enthält dieser Artikel keine Vertragsklausel. Die Fachberatung muss die vorgeschlagene Vereinbarung einschließlich ihrer Formanforderungen beurteilen. §311b Abs1 BGB verlangt grundsätzlich notarielle Beurkundung für die Verpflichtung, Grundstückseigentum zu übertragen oder zu erwerben. [FORM]
Verlasse dich daher nicht auf die Überschrift eines privaten Zusatzblatts. Teile dem Notariat ausdrücklich mit, dass der heutige Hauskauf wirtschaftlich von einem anderen, erst künftig geplanten Erwerb abhängt. Gerade dieser Zusammenhang gehört in die Prüfung des gesamten Vorhabens.
Fiktiver Fall: Der Nachbar will weiterhin behalten
Eine Käuferin plant eine Werkstattzufahrt über ein benachbartes Grundstück. Sie geht davon aus, mit dem angebotenen Vorkaufsrecht bald selbst den Erwerb verlangen zu können. Der Nachbar plant jedoch keinen Verkauf an Dritte. Die Käuferin hatte einen baldigen Zukauf als sicher eingeplant, ohne den tatsächlichen Auslöser zu verstehen.
Vor ihrer Zusage lässt sie nun die Erwerbsmöglichkeit und die unabhängig davon erforderliche Nutzungszulässigkeit klären. Falls beides offen bleibt, bewertet sie das Haus anhand der gesicherten heutigen Möglichkeiten. Das Beispiel behauptet weder einen Anspruch gegen den Nachbarn noch die Zulässigkeit der Zufahrt.
Einen gesicherten Erwerb von einer Hoffnung unterscheiden
Halte als Ergebnis fest, welche Rechtsposition nach fachlicher Prüfung besteht und welches Ereignis noch erforderlich ist. Eine gute Nachbarschaft ist für spätere Gespräche hilfreich. Sie macht einen ungeprüften zweiten Grundstückserwerb jedoch nicht zu einem verfügbaren Bestandteil des ersten Kaufangebots.