Die Eltern wohnten lange im Haus, jetzt soll es nach dem Erbfall verkauft werden. Daraus folgt nicht, dass der Verkauf für die Erben automatisch von der österreichischen Immobilienertragsteuer befreit ist. Entscheidend kann gerade deine eigene Wohnbiografie sein. Dieser Beitrag erklärt die begrenzte Frage einer möglichen Hauptwohnsitzbefreiung bei einem privaten geerbten Eigenheim oder einer Eigentumswohnung in Österreich; er berechnet keine individuelle Steuer.
Die Wohnzeit der Eltern wird nicht einfach mitvererbt
Die Behördeninformation zur Hauptwohnsitzbefreiung stellt ausdrücklich klar, dass diese grundsätzlich nicht vererbbar ist. Der eigene langjährige Hauptwohnsitz der verstorbenen Person ist deshalb noch kein ausreichender Befreiungsnachweis für den späteren Verkauf durch andere. Auch die Veräußerung aus der Verlassenschaft wird dadurch nicht automatisch steuerfrei. [BEFREIUNG]
Unsere praktische Empfehlung: Beginne mit einer personenbezogenen Übersicht. Wer verkauft tatsächlich, welcher Anteil ist betroffen und wer hat wann dort gelebt? „Familienbesitz seit vielen Jahren“ ist eine Information zur Geschichte, beantwortet aber nicht die persönliche Befreiungsfrage. Bei mehreren Erben bleibt die Nutzung jeder einzelnen Person sichtbar.
Beim geerbten Objekt den passenden Weg prüfen
§ 30 Absatz 2 Ziffer 1 EStG enthält unterschiedliche Hauptwohnsitzkonstellationen. Die Variante ab Anschaffung bis Veräußerung verlangt mindestens zwei durchgehende Jahre; die andere mindestens fünf durchgehende Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre. Die Aufgabe des Hauptwohnsitzes gehört jeweils dazu. [GESETZ]
Bei unentgeltlichem Erwerb ist der erste Weg nicht einfach ein neuer Zweijahreszeitraum ab Erbschaft. Die Behördeninformation verweist dafür auf das Erfordernis entgeltlicher Anschaffung. Für die Fünf-aus-zehn-Regel können dagegen eigene Zeiten als dort wohnender Angehöriger schon vor dem späteren Erben oder Geschenkerwerb zählen. Entscheidend sind deine eigenen qualifizierenden Wohnzeiten, nicht eine Addition beliebiger Familienjahre. [BEFREIUNG]
Ein Geschwisterfall ohne gemeinsames Steueretikett
Im frei erfundenen Fall erben Sara und ihr Bruder 2025 das Elternhaus und überlegen einen Verkauf 2026. Sara hatte dort von Anfang 2018 bis Ende 2024 durchgehend ihren tatsächlichen Hauptwohnsitz. Ihr Bruder zog bereits 2010 endgültig aus. Beide besitzen seit demselben Erbfall Anteile, ihre persönlichen Nutzungsverläufe unterscheiden sich aber deutlich.
Sara lässt prüfen, ob ihre eigenen Jahre vor dem Erbfall und die weiteren Voraussetzungen eine Befreiung tragen. Ihr Bruder kann dieses Ergebnis nicht einfach für sich übernehmen. Umgekehrt entscheidet das spätere Erbdatum allein nicht, dass Saras frühere Wohnzeit bedeutungslos wäre. Der Fall illustriert den Prüfansatz, ohne die steuerliche Behandlung eines echten Hauses oder eines einzelnen Anteils zu bestätigen.
Meldedatum und tatsächliches Wohnen zusammen erklären
Die amtliche Information beschreibt den Hauptwohnsitz als Mittelpunkt der Lebensinteressen. Eine Liste von Meldedaten ist deshalb ein wichtiger Ausgangspunkt, aber keine vollständige Antwort auf jede tatsächliche Nutzungsfrage. [BEFREIUNG]
Ordne Einzug, Auszug und Unterbrechungen nachvollziehbar zu. Warst du dort selbst zu Hause oder hast du nur gelegentlich übernachtet? Welche Wohnung war in der jeweiligen Zeit dein Lebensmittelpunkt? Vorhandene Unterlagen werden wahrheitsgemäß zusammengestellt. Erstelle keine rückwirkende Erklärung, die nur zur gewünschten Steuerfolge passen soll.
Aufgabe, Umfang und besondere Nutzung nicht auslassen
Nenne bei der fachlichen Prüfung auch, ob du nach dem Verkauf weiter dort wohnen willst, ob nur ein Teil verkauft wird und ob Flächen vermietet oder anders genutzt wurden. Die gesetzliche Befreiung ist nicht bloß eine Fristrechnung. Welche Gebäudeteile und welcher Grund erfasst sind, muss zum tatsächlichen Objekt passen. [GESETZ]
Als eigene Vorbereitung hilft eine kurze Zeitleiste je verkaufender Person mit den zugehörigen Belegen. Ergänze eine Skizze der Nutzungen und die vollständige Erwerbskette. Unklare Zeiträume bleiben als offen markiert, statt durch gerundete Jahreszahlen scheinbar genau zu werden.
Erst die Beurteilung, dann den Erlös verplanen
Bitte die mit der steuerlichen Abwicklung betraute Fachperson um eine nachvollziehbare Einordnung je Anteil. Halte fest, welche Variante geprüft wurde und welche Tatsachen dafür maßgeblich waren. Ein gemeinsamer Verkauf kann mehrere persönliche Beurteilungen benötigen.
Bis diese geklärt sind, planst du einen nur erhofften steuerfreien Betrag nicht vollständig für den nächsten Kauf ein. Der Zweck der Vorbereitung ist eine belastbare Abwicklung mit richtigen Angaben. Eine möglichst günstige Zahl ohne zugehörige persönliche Voraussetzungen wäre dafür keine tragfähige Grundlage.