Leserfrage: Warum muss ein anfänglicher Ausstattungsmangel für die Kategorieprüfung konkret angezeigt werden?
Das Bad ist vorhanden, lässt sich aber schon zu Beginn nicht wie vorgesehen benutzen. Du hast Fotos und möchtest deshalb einen niedrigeren Mietzins prüfen lassen. Für die Ausstattungskategorie ist jedoch nicht nur der sichtbare Defekt wichtig. § 15a MRG verbindet bestimmte anfängliche Mängel mit einer Anzeige und einer Behebungsmöglichkeit der Vermietung.
Drei verschiedene Zeitpunkte
Fiktiver Ausgangsfall: Eine Wohnung wird besichtigt, später wird der Vertrag abgeschlossen und erst danach übergeben. Bei der Übergabe ist eine wichtige Badfunktion unbrauchbar. Für die Prüfung wird geklärt, welcher Zustand beim Vertragsabschluss bestand und was erst später geschehen sein könnte.
§ 15a Absatz 2 knüpft die Kategorie grundsätzlich an den Ausstattungszustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. [MRG15a] Ein erst Jahre später auftretender Defekt ist daher nicht ohne Weiteres derselbe Kategoriefall. Bewahre vorhandene Nachrichten, Zustandsbeschreibungen und Aufnahmen mit ihrem tatsächlichen Datum auf. Eine spätere Erinnerung wird als Erinnerung bezeichnet.
Anzeige ist mehr als eine private Notiz
Nach Absatz 2 wird die dort beschriebene anfängliche Unbrauchbarkeit beziehungsweise ein fehlender zeitgemäßer Badstandard für die Kategorieeinstufung nur berücksichtigt, wenn die Mietpartei dies angezeigt und die Vermietung nicht innerhalb angemessener Frist, höchstens binnen drei Monaten ab Zugang, behoben hat. [MRG15a]
Die drei Monate sind dabei kein pauschaler Freibrief, jede Reparatur so lange liegenzulassen. Die Norm spricht zuerst von einer angemessenen Frist und enthält eine äußerste Grenze für diesen Kategoriezusammenhang. Andere akute oder notwendige Maßnahmen sind dadurch nicht abschließend beurteilt.
Unsere redaktionelle Empfehlung: Beschreibe die tatsächlich unbrauchbare Funktion und den bekannten zeitlichen Verlauf konkret. Sichere den Zugang deiner Mitteilung. Ein ausschließlich im eigenen Fotoalbum gespeichertes Bild informiert die Vermietung noch nicht über das Problem.
Die Reaktion gehört in dieselbe Akte
Notiere angebotene Besichtigung, tatsächliche Arbeiten und deren Ergebnis. Wurde der Mangel vollständig behoben, nur vorübergehend überbrückt oder besteht eine konkrete Funktion weiter nicht? Vermeide eine selbst gestellte technische Diagnose. Bei einem technischen Streit kann ein geeigneter Befund erforderlich sein.
Wenn Zugangstermine benötigt werden, stimmt sie verlässlich ab. Die rechtliche Bewertung einer Verzögerung kann nicht sauber erfolgen, wenn unklar bleibt, wann welche Arbeit tatsächlich möglich war. Der Artikel beurteilt keine individuelle Mitwirkungspflicht und empfiehlt keine eigenmächtige Blockade der Behebung.
Nicht automatisch Kategorie D annehmen
§ 15a unterscheidet mehrere Kategorien mit verschiedenen Merkmalen. Ein fehlender moderner Badstandard und ein unbrauchbares innenliegendes WC sind nicht einfach austauschbare Tatsachen. Die Norm enthält zudem eine begrenzte Ausgleichsregel für fehlende Merkmale, von der die Badegelegenheit ausgenommen ist. [MRG15a]
Lass deshalb die richtige Kategorie und deren Bedeutung für das tatsächliche Mietzinsmodell gemeinsam prüfen. Auch der passende Anwendungsbereich muss nach § 1 feststehen. [MRG1] Eine niedrigere Kategorie ist keine von dir selbst ausgestellte automatische Rückzahlungsrechnung.
Für den fiktiven Fall liegen am Ende vier Dinge bereit: belegter Ausgangszustand, konkrete Anzeige, nachweisbarer Zugang und dokumentierte Behebung oder verbleibender Mangel. Damit kann die eigentliche Kategorie- und Anspruchsprüfung beginnen. Der Artikel nennt bewusst keinen pauschalen Quadratmeterpreis oder individuellen Zahlungsabzug.