Leserfrage: Wie lässt sich eine vereinbarte Dienstleistung als Hauptmietzins bewerten und was bleibt beim Ende der Dienstleistung zu klären?
Du hast für eine österreichische Wohnung vereinbart, einen Teil des Hauptmietzinses durch Dienstleistungen zu leisten. Der Arbeitsumfang ist inzwischen größer als erwartet. Oder die Tätigkeit soll enden, während du weiter wohnen möchtest. Dann sollten Arbeitsleistung, Geldbetrag und Mietverhältnis nicht als untrennbares persönliches Gefallen behandelt werden.
§28 MRG enthält eine besondere Regel, wenn der vereinbarte Hauptmietzins ganz oder teilweise in Dienstleistungen des Hauptmieters besteht. [MRG28] Der Beitrag setzt voraus, dass diese Norm im konkreten Verhältnis anwendbar ist. Eine bloße gelegentliche Nachbarschaftshilfe wird nicht automatisch zu einer solchen Mietzinsvereinbarung.
Was wurde als Gegenleistung wirklich vereinbart?
Lege Mietvertrag, ergänzende Abreden und gegebenenfalls einen eigenen Dienstvertrag bereit. Welche bestimmte Tätigkeit soll welchen Hauptmietzinsanteil erfüllen? Sind Materialkosten, Vertretungen oder zusätzliche Arbeiten gesondert behandelt? Eine spätere Aufgabenliste der Vermietung ist noch keine bestätigte ursprüngliche Vereinbarung.
Beschreibe den tatsächlichen Ablauf mit Datum, Art der Tätigkeit und nachvollziehbarem Umfang. Trenne vereinbarte Arbeit von zusätzlichen Wünschen und freiwilligen Erledigungen. So wird sichtbar, ob der Streit die Bewertung der vereinbarten Leistung oder eine Erweiterung des Auftrags betrifft.
Der gesetzliche Bewertungsmaßstab ist ortsüblich
Nach §28 kann der Hauptmieter verlangen, dass die Dienstleistungen mit dem jeweiligen ortsüblichen Entgelt für Tätigkeiten dieser Art veranschlagt werden. [MRG28] Ein beliebig selbst gewählter Stundenbetrag oder ein alter pauschaler Vertragswert beantwortet diese Frage nicht abschließend.
Bereite für die fachliche Bewertung die konkrete Leistungsbeschreibung vor. Ein Angebot für eine umfangreiche gewerbliche Gesamtbetreuung kann andere Leistungen enthalten als deine einzelne Tätigkeit. Unsere Empfehlung ist deshalb, Vergleichsumfang, Ort und Zeitraum nachvollziehbar anzugeben, bevor irgendeine Zahl übernommen wird. Dieser Artikel legt keinen angemessenen Lohn oder Marktpreis fest.
Fiktiver Fall: Die vereinbarte Aufgabe bleibt unklar
Ein Hauptmieter soll regelmäßig bestimmte gemeinsame Bereiche reinigen. Später erwartet die Vermietung zusätzlich Gartenarbeiten und kurzfristige Besorgungen. In seiner ersten Übersicht hat er alles nur als „Arbeit für die Wohnung“ bezeichnet.
Er gliedert nun die ursprünglich vereinbarte Reinigung, spätere Zusatzwünsche und bereits tatsächlich erledigte Aufgaben. Für die Bewertung wird zuerst geklärt, welcher Umfang als Hauptmietzins vereinbart wurde. Der Fall bestätigt weder einen bestimmten Anspruch für Zusatzleistungen noch eine arbeitsrechtliche Vertragsart. Gerade diese Abgrenzung gehört gegebenenfalls in eine ergänzende Beratung.
Ein Mehrwert ist keine beliebige Gutschrift
Ergibt die gesetzliche Bewertung für die Dienstleistungen einen erheblich höheren Betrag als den zulässigen Mietzins, sieht §28 ein angemessenes Entgelt durch die Vermietung vor. Die Norm erlaubt der Vermietung zugleich, statt der Dienstleistungen den zulässigen Mietzins in Geld zu verlangen. Das gilt auch, wenn das Dienstverhältnis endet, das Hauptmietverhältnis aber bestehen bleibt. [MRG28]
Überprüfe daher Leistung und rechtlich zulässigen Hauptmietzins gemeinsam. Der Artikel erfindet keine feste Prozentgrenze für „erheblich“ und bestätigt keine eigenmächtige Verrechnung eines geschätzten Überschusses. Auch ein Dienstende bedeutet nach dieser Regel nicht automatisch, dass die weitere Wohnzeit ohne Mietzahlung läuft.
Mit einer bestimmten Bewertungsfrage weitergehen
§37 nennt die Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins als eigene Angelegenheit. [MRG37] Für eine weitergehende Prüfung brauchst du die konkrete Vereinbarung, Leistungsnachweise und die bisherige Zahlungsdarstellung. Lass auch klären, wer welche Änderung verlangt und ab wann eine Geldleistung gelten soll. Eine verständliche Trennung dieser Punkte verhindert, dass Wohnrecht und Arbeitsabrechnung nur über gegenseitige Erwartungen gesteuert werden.