Du möchtest deine Wohnung oder dein Einfamilienhaus in Österreich verkaufen und erhältst einen Alleinvermittlungsauftrag. Die Entscheidung betrifft nicht nur die versprochene Werbung. Sie bindet dich für einen bestimmten Rahmen an eine Vermittlungsstelle und kann besondere Zahlungsvereinbarungen enthalten. Dieser Beitrag richtet sich an private Verkäufer als Verbraucher und hilft bei der Prüfung vor der Unterschrift.
Verstehen, was das Allein bedeutet
§ 14 MaklerG beschreibt den Alleinvermittlungsauftrag als Verpflichtung des Auftraggebers, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen. Gleichzeitig muss sich die beauftragte Stelle nach Kräften um die Vermittlung bemühen. Der Auftrag und jede Verlängerung müssen auf eine angemessene Dauer befristet sein. [AUFTRAG]
Unsere redaktionelle Empfehlung: Lass dir den gesamten vorgesehenen Auftrag samt Anlagen geben. Notiere genau, welche Immobilie, welcher beabsichtigte Verkauf und welche Leistungen umfasst sind. Eine Exklusivbindung sollte nicht nur mit einem Werbesatz erklärt werden. Besprich, wie Besichtigungen, Rückmeldungen, Preisanpassungen und die Information über eingegangene Angebote organisiert werden sollen.
Die konkrete Laufzeit prüfen
Für Verbraucher begrenzt § 30c KSchG die vereinbarte Dauer bei der Vermittlung der Veräußerung oder des Erwerbs von Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern und geeigneten einzelnen Baugrundstücken grundsätzlich auf höchstens sechs Monate. Bei besonderen Umständen, die eine Vermittlung wesentlich erschweren oder verzögern, darf eine entsprechend längere Frist vereinbart werden. [DAUER]
Sechs Monate sind damit keine vorgeschriebene Mindestdauer für jeden Auftrag. Prüfe Beginn, vorgesehenes Ende und jede Verlängerung anhand des tatsächlichen Dokuments. Wenn eine längere Bindung mit besonderen Umständen begründet wird, sollten diese konkret erläutert werden. Andere Verkaufsgegenstände darfst du nicht ungeprüft in genau denselben Verbraucherrahmen einordnen.
Eine eigene Kaufinteressentin nicht erst später erwähnen
Vielleicht hat sich bereits ein Nachbar oder eine bekannte Person interessiert. Kläre diesen Stand vor Abschluss. Welche Kontakte sind tatsächlich vorhanden, welche Ausnahme soll gegebenenfalls ausdrücklich vereinbart werden und welchen Umfang hätte sie? Eine mündlich beiläufig erwähnte Bekanntschaft solltest du nicht als eindeutig geregelte Ausnahme behandeln.
Die Definition des Alleinauftrags und eine besondere Zahlungsregel bei einem anderweitig zustande gekommenen Geschäft sind zwei verschiedene Fragen. § 15 MaklerG erlaubt unter seinen Voraussetzungen bestimmte Vergütungsvereinbarungen auch ohne zurechenbaren Vermittlungserfolg. Für Alleinaufträge nennt Absatz 2 zusätzliche Fälle, darunter einen während der Laufzeit anderweitig zustande gekommenen Abschluss. [VERGUETUNG] Daraus folgt weder, dass jeder private Eigenverkauf automatisch kostenlos wäre, noch dass ohne passende Vereinbarung immer eine volle Provision anfiele.
Auch den Fall ohne erfolgreichen Verkauf verstehen
Prüfe, welche Regelung für vorzeitiges Auflösen, andere Vermittlung, zusätzlichen Aufwand oder einen Verkauf auf anderem Weg im Auftrag steht. Lass die Unterscheidung zwischen erfolgsabhängiger Provision und besonderen Vergütungsbeträgen erklären. Eine Überschrift wie Aufwandspauschale beantwortet ihre Voraussetzungen nicht.
Nach § 31 KSchG bedürfen unter anderem Abschluss und Verlängerung eines Alleinvermittlungsauftrags sowie besondere Vereinbarungen für fehlenden Vermittlungserfolg beim Verbrauchervertrag ausdrücklicher Schriftlichkeit. [FORM] Die Gültigkeit einer konkreten Klausel und etwaige weitere Rechte sind anhand ihrer vollständigen Fassung zu prüfen. Dieser Beitrag setzt keinen pauschalen Provisionssatz fest und behandelt keine individuelle Widerrufsfrist bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Auftrag.
Beispiel: Ein Interessent aus dem Freundeskreis meldet sich wieder
Fiktiv besichtigt vor der Beauftragung eine Bekannte das Haus, entscheidet sich aber noch nicht. Später möchte sie während der Laufzeit des Alleinauftrags doch kaufen. Die Verkäuferin prüft nun die vorher ausdrücklich getroffene Vereinbarung und den tatsächlichen Ablauf, statt allein aus der privaten Bekanntschaft auf einen kostenfreien Verkauf zu schließen. Wäre ein solcher Kontakt vorab wichtig gewesen, hätte sein Umgang bereits beim Abschluss eindeutig besprochen werden sollen.
Zusammenarbeit und Bindung gemeinsam entscheiden
Vergleiche nicht nur Werbekanäle oder einen geschätzten Verkaufspreis. Frage, wer deine Ansprechperson ist, wie du den Arbeitsstand erfährst und welche Entscheidungen weiterhin bei dir liegen. Eine gut erklärte Tätigkeit hilft bei der Zusammenarbeit; sie garantiert keinen Käufer zu einem bestimmten Preis oder Termin.
Bewahre die unterschriebene Fassung und spätere Änderungen nachvollziehbar auf. Wenn du während der Laufzeit unzufrieden wirst oder selbst verkaufen möchtest, kläre zuerst den vorhandenen Vertragsstand. Eine neue parallele Beauftragung oder eine vorschnelle Vertragsauflösung sollte nicht die erste Antwort auf eine ungeklärte Zusammenarbeit sein.